Viver em um imóvel sem escritura ainda faz parte da realidade de milhões de brasileiros.
Em muitos casos, o imóvel já foi quitado e ocupado há anos, mas nunca conseguiram regularizar o imóvel em cartório. Na maioria dos casos, o problema começa com um contrato antigo, uma promessa de compra e venda ou o chamado “contrato de gaveta”.
Até pouco tempo atrás, situações como essas quase sempre acabavam na Justiça, com processos longos e custosos. No entanto, mudanças na legislação e a ampliação dos procedimentos extrajudiciais permitiram que, em casos específicos, a regularização seja feita diretamente em cartório, sem ação judicial.
Na prática, isso significa mais agilidade, menos burocracia e maior segurança jurídica para quem precisa colocar o imóvel em dia.
Por que a escritura é tão importante?
A escritura pública é o documento que formaliza juridicamente a compra e venda de um imóvel. Sem ela, o comprador não é considerado proprietário perante a lei, mesmo que tenha pago integralmente o valor e esteja na posse do bem.
Sem o registro em cartório, o imóvel não pode ser vendido, financiado, doado ou partilhado em inventário, além de gerar riscos em caso de disputas futuras.
É possível regularizar imóvel sem escritura no cartório?
Sim, em algumas situações específicas. Hoje, existem procedimentos que permitem a regularização diretamente no cartório de notas e no cartório de registro de imóveis, desde que o interessado comprove a origem da posse ou da compra e atenda aos requisitos legais.
De forma geral, há três caminhos principais para regularizar um imóvel sem escritura.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Esse procedimento é indicado quando o imóvel foi comprado e totalmente quitado, mas a escritura nunca foi transferida para o nome do comprador. Isso pode ocorrer por recusa do vendedor, falecimento, desaparecimento ou simples falta de formalização na época da negociação.
Nesses casos, se houver provas do pagamento e do negócio firmado, o cartório pode autorizar a transferência da propriedade diretamente para o comprador, sem necessidade de processo judicial.
Entre os documentos mais comuns estão:
- contrato de compra e venda;
- recibos ou comprovantes de pagamento;
- declarações que comprovem a quitação do imóvel.
Usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial é indicada para situações de posse prolongada, contínua e sem contestação. Ou seja, quando a pessoa mora no imóvel há muitos anos, cuida do bem como dono e consegue comprovar essa relação.
Esse procedimento exige uma análise mais detalhada, incluindo a lavratura de uma ata notarial e a apresentação de documentos que comprovem o tempo e a forma da posse, como:
- contas de água e energia;
- carnês de IPTU;
- contratos antigos;
- declarações de vizinhos ou registros públicos.
Se todos os requisitos forem atendidos, o cartório de registro de imóveis pode reconhecer a propriedade sem a necessidade de ação judicial.
Escritura pública com antigos proprietários
Outra alternativa é localizar os antigos donos ou seus herdeiros. Quando há consenso entre as partes, é possível lavrar uma escritura pública de compra e venda diretamente no cartório de notas, formalizando a negociação que ficou pendente no passado.
Essa opção costuma ser a mais simples quando há diálogo e documentação mínima que comprove a transação original.
Direito de laje: solução para imóveis no mesmo terreno
Em casos de imóveis construídos sobre a laje de outra edificação ou em terrenos compartilhados, o direito de laje permite a regularização individual da unidade. Cada construção pode ter sua própria matrícula no registro de imóveis, desde que atenda às exigências urbanísticas do município.
Esse procedimento também é feito por meio de escritura pública e posterior registro.
Quais documentos podem ser exigidos?
A lista de documentos varia conforme o caso, mas normalmente inclui:
- contratos antigos;
- recibos de pagamento;comprovantes de posse;
- contas de consumo;
- IPTU;
- declarações e registros públicos.
Quanto mais organizada estiver a documentação, maiores são as chances de sucesso e mais rápido tende a ser o processo.
Por que regularizar o imóvel é essencial?
Regularizar um imóvel vai muito além de “ter o nome no papel”. A regularização garante segurança jurídica, evita disputas, facilita a venda, o financiamento, o planejamento sucessório e protege o patrimônio da família.
Quem permanece com imóvel irregular corre riscos reais, inclusive de perder a posse em determinadas situações.
O que fazer se o imóvel não tem escritura?
O primeiro passo é reunir toda a documentação disponível e buscar orientação especializada. Em seguida, é fundamental consultar o cartório para identificar qual procedimento se encaixa no histórico do imóvel.
Cada situação é única e depende de análise técnica. Apesar dos avanços, nem todos os casos podem ser resolvidos de forma extrajudicial, mas as alternativas atuais representam um alívio importante para quem convive com esse problema há anos.
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