A Receita Federal anunciou um novo sistema de fiscalização que promete transformar o mercado de locação de imóveis no Brasil. O objetivo é claro: identificar contratos de alugueis não declarados e combater a sonegação fiscal, que pode ultrapassar R$ 7 bilhões por ano.
Com base na Lei nº 7.713/1988 e no Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018), os rendimentos de aluguel sempre foram tributáveis. A novidade é que, a partir da integração entre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), será praticamente impossível esconder informações de locação.
Como a Receita vai rastrear os aluguéis?
O sistema vai funcionar como uma grande rede de informações interligadas. Os dados de cartórios, bancos, prefeituras, administradoras de imóveis e plataformas digitais serão cruzados em tempo real com as declarações dos contribuintes.
O CIB será o “Renavan dos imóveis”: cada casa, apartamento ou terreno terá um código único de identificação, que reunirá matrícula, localização georreferenciada e titularidade.Já o Sinter centralizará todas essas informações, permitindo à Receita comparar os dados com o que foi declarado no Imposto de Renda.
O fim dos “contratos de gaveta”
Com o novo sistema, contratos informais de aluguel os chamados “de gaveta” ficam sem espaço.
Se um inquilino declarar morar em determinado imóvel, mas o proprietário não informar a renda do aluguel, o sistema identificará a inconsistência automaticamente.
Ou seja, caberá ao dono do imóvel provar que a ocupação não gera renda tributável, como no caso de comodato (empréstimo gratuito de imóvel).
O que muda na prática
- Rastreamento total: a Receita terá visão completa sobre quem é dono de cada imóvel e quem reside nele.
- Cruzamento de dados automatizado: inconsistências serão identificadas sem necessidade de fiscalização manual.
- Segurança jurídica: o mercado ficará mais transparente, reduzindo fraudes e aumentando a confiança em transações formais.
- Fim da “zona cinzenta”: aluguéis informais estarão sob vigilância constante.
Quais as penalidades para quem não declarar os aluguéis?
Omissão de receita de aluguel pode gerar:
- Multa de até 75% sobre o imposto devido, além de juros e correção monetária.
- Cobrança retroativa de até 5 anos, corrigida pela Selic.
- Multas adicionais de até 20% em situações específicas.
- Risco de processo criminal, já que a sonegação fiscal é crime previsto na Lei nº 8.137/90.
O que parecia uma “economia mensal” pode se transformar em uma dívida milionária ao longo dos anos.
Quantos contratos de locação de imóveis serão monitorados?
A estimativa é que mais de 8 milhões de contratos de locação em todo o Brasil passem a ser rastreados pelo sistema, com início da operação plena previsto para 2026.
Somente em alguns estados, centenas de milhares de contratos deverão ser acompanhados de perto, impactando diretamente proprietários e investidores.
O que fazer antes de 2026?
Para evitar problemas com a Receita, proprietários e investidores devem se adequar o quanto antes:
✅ Formalize todos os contratos de locação, refletindo os valores reais.
✅ Recolha mensalmente o imposto via Carnê-Leão para aluguéis recebidos de pessoas físicas.
✅ Faça uma análise patrimonial: em alguns casos, criar uma holding patrimonial pode reduzir legalmente a carga tributária e facilitar o planejamento sucessório.
✅ Revise seu portfólio de imóveis para garantir que não haja inconsistências entre registros e declarações.
O cerco à sonegação de aluguéis está se fechando. Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro e o Sinter, a Receita Federal terá acesso a um banco de dados unificado e altamente eficiente, que torna quase impossível esconder rendimentos de locação.
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Para os proprietários, é hora de se adequar. Para os corretores e profissionais do mercado imobiliário, o novo cenário traz mais transparência, segurança jurídica e confiança para os clientes.
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