Usucapião de Imóvel não quitado

Usucapião de Imóvel não quitado
real estate broker manager giving house key to customer after signing contract for buying house in estate agent office, investment, home loan contract, buying house, real estate and insurance concept

Será que aquela pessoa que compra um imóvel e não paga pode conseguir a usucapião? É o que vamos tratar aqui.

1 Usucapião

Antes de aprofundarmos no tema do texto temos que lembrar o que vem a ser este instituto. A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade, tal aquisição ocorre por meio do exercício da posse de como se dono fosse durante um lapso temporal.

A posse precisa ser exercida de forma mansa e pacífica. Mas quanto tempo de é necessário? O tempo vai depender da espécie de usucapião. A lei prevê quais são as espécies e o seus requisitos.

2 A não quitação do imóvel

Imaginemos a seguinte situação: José comprou a casa da Maria, combinaram que o valor da compra de R$ 250.000,00. O pagamento seria em em cinco parcelas de R$ 50.000,00. José pagou apenas as três primeiras parcelas, estando inadimplente com as duas últimas.

Será que neste caso José pode utilizar da usucapião para passar o imóvel para o seu nome?

Primeira ressalva que devemos fazer é que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda que não está quitado não é considerado justo título, portanto, já conseguimos afastar a usucapião ordinária.

Quanto às demais modalidades de usucapião, também não é possível de serem utilizadas, já que quando está inadimplente a pessoa não tem a posse como se dono fosse.

Portanto, não cabe a usucapião quando a pessoa está inadimplente.

3 Existe alguma outra saída?

Já que não é possível usucapir o imóvel quando está inadimplente, será que existe alguma outra saída?

Existe uma corrente que entende ser possível utilizar da adjudicação compulsória se a dívida estiver prescrita. Vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Adjudicação compulsória. Sentença de procedência. Apelação da requerida. Alegação de inadimplemento parcial do adquirente. Afastamento. Ausência de comprovação de pagamento de parcelas prescritas não obsta a adjudicação do imóvel ao adquirente. Adquirente que juntou aos autos comprovantes de pagamento de todas as parcelas não atingidas pela prescrição, à exceção de duas. Teoria do adimplemento substancial. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP 00061514120138260126 SP 0006151-41.2013.8.26.0126, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 16/11/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2017).

APELAÇÃO – Ação de Adjudicação Compulsória – Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Pretensão de adjudicação do imóvel em razão do pagamento das prestações que compõem o preço do negócio – Sentença de procedência – Inconformismo da ré CLAUDINÉIA – Alegação de que o autor não efetuou o pagamento integral do preço avençado no contrato – Descabimento – Contrato firmado em 1990 para pagamento de 49 parcelas – Ausência de prova de quitação integral do preço superada em razão do reconhecimento da prescrição do direito de cobrança das parcelas remanescentes do negócio – Recurso desprovido. (TJ-SP 10078457020178260002 SP 1007845-70.2017.8.26.0002, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 08/05/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/05/2018).

De um outro lado existe o posicionamento minoritário de que não cabe a ação de adjudicação compulsória. Observemos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Adjudicação compulsória – Falta de comprovação da quitação do preço – Prescrição da ação de cobrança que não corresponde à quitação – Recurso não provido – Segundo o artigo 22, do Decreto-lei 58, de dezembro de 1937, para que haja adjudicação compulsória é preciso que o preço do imóvel tenha sido pago integralmente – Eventual prescrição da ação para cobrança do preço convencionado no compromisso não implica sua quitação. Afinal, se o promitente vendedor não pode mais exigir o pagamento do restante do preço do imóvel prometido à venda, por força de uma eventual prescrição, não está, por outro lado, obrigado a outorgar a escritura definitiva pretendida se não recebeu integralmente o preço (TJSP, 9ª Câm. Dir. Privado, Apel. Cível 283.204-1, de Cachoeira Paulista, Rel. Des. Ruiter Oliva, j. 10.06.1997, v.u.).

4 Conclusão

Diante de tudo que foi exposto, podemos concluir que não cabe o reconhecimento da usucapião quando o imóvel não está quitado, porém, se a dívida já estiver prescrita pode ser utilizada a adjudicação compulsória.

Ressalta-se que, não basta a prescrição da dívida para a ação de adjudicação, deve ser observados se os demais requisitos da ação estão presentes.

Por: Tatiane Rodrigues Coelho

Fonte: JusBrasil

 

Deixe seu comentário