O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou, em dezembro de 2024, a Resolução CMN 5.197, que estabelece regras para a utilização de um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário. A medida altera a Resolução CMN 4.676, de 2018, e entra em vigor a partir de julho.
A regulamentação se fez necessária após a sanção da Lei 14.711, de 2023, que modernizou a legislação sobre hipoteca e alienação fiduciária. O objetivo é aumentar a segurança jurídica e a eficiência dessas modalidades de garantia, permitindo sua reutilização em novas operações de crédito imobiliário.
Novas Regras para Compartilhamento de Garantias
Entre as principais mudanças trazidas pela regulamentação está a introdução da alienação fiduciária da propriedade superveniente. Com esse mecanismo, um imóvel já alienado fiduciariamente pode ser usado novamente como garantia em outra operação de crédito, mesmo antes da quitação da dívida original. Nesse caso, a propriedade fiduciária continua vinculada ao credor da primeira operação, mas um novo financiamento pode ser concedido por um credor diferente.
Além disso, a extensão da hipoteca e da alienação fiduciária permite que garantias já constituídas sejam reutilizadas para obter novos créditos junto ao mesmo credor. Essa extensão, no entanto, deve respeitar os limites estabelecidos no contrato original, tanto em relação ao prazo final de pagamento quanto ao valor garantido.
A revisão da Resolução 4.676 também estabelece critérios para evitar excessos na reutilização das garantias. Quando um imóvel é dado como garantia em mais de uma operação, a soma do valor da nova transação e dos saldos devedores das operações anteriores não pode ultrapassar o limite de cota de crédito aplicável à principal operação vigente.
Outra novidade é a possibilidade de que as novas operações tenham condições diferenciadas de remuneração, atualização e amortização, sem necessidade de seguir os mesmos critérios do crédito original.
Seguro para Empréstimos Garantidos por Imóveis
Para empréstimos concedidos a pessoas físicas com garantia de imóveis residenciais, a regulamentação permite que as instituições financeiras exijam a contratação de um seguro. Esse seguro pode cobrir riscos como morte, invalidez permanente do mutuário e danos físicos ao imóvel.
A exigência desse seguro se torna ainda mais relevante no contexto da Lei 14.711/2023, pois, em casos de compartilhamento de garantias entre financiamento habitacional e empréstimos, a ausência dessa cobertura pode comprometer a segurança financeira do mutuário e de sua família em situações imprevistas.
Apesar dessa exigência, a escolha da apólice deve ser feita livremente pelo mutuário, respeitando as condições aplicáveis aos financiamentos habitacionais.
Impactos no Mercado de Crédito Imobiliário
A regulamentação fortalece os processos de concessão e contratação de crédito imobiliário, garantindo maior previsibilidade e segurança para todos os agentes envolvidos. Além disso, as novas regras contribuem para o equilíbrio e o funcionamento eficiente do mercado de crédito imobiliário e do Sistema Financeiro Nacional (SFN).
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