O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, em decisão recente sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o prazo para solicitar a devolução da comissão de corretagem em casos de cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel por atraso na entrega é de dez anos.
Essa decisão tem impacto nacional e deve ser aplicada por todos os tribunais do país, trazendo mais clareza e segurança para consumidores, construtoras, incorporadoras e também para o mercado de intermediação imobiliária.
O que está em jogo
A comissão de corretagem é a remuneração paga ao corretor de imóveis pela intermediação de uma venda, normalmente em torno de 5% a 6% do valor do imóvel. Trata-se de uma prática legítima e prevista em lei, essencial para remunerar o trabalho do corretor, que conecta comprador e vendedor.
No entanto, quando a compra de um imóvel não se concretiza por culpa da construtora ou incorporadora, especialmente nos casos de atraso na entrega, o STJ entendeu que o consumidor tem direito à devolução integral do valor pago, incluindo a comissão de corretagem.
Segundo o relator do processo, ministro Humberto Martins, o prazo prescricional aplicável é de dez anos, com base no artigo 205 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual.
Diferença em relação ao Tema 938
Essa decisão não deve ser confundida com o entendimento do Tema 938, também do STJ.
- No Tema 938, o Tribunal definiu que, quando a discussão gira em torno da cláusula abusiva que transfere ao consumidor o pagamento da corretagem, o prazo prescricional para pedir restituição é de três anos.
- Já no Tema 1.099, analisado agora, a situação é outra: trata-se de rescisão contratual por inadimplemento da construtora ou incorporadora. Nesses casos, aplica-se o prazo decenal (dez anos).
Ou seja, o STJ fez questão de separar as duas situações: uma coisa é discutir cláusulas contratuais abusivas, outra é exigir restituição porque o contrato não foi cumprido pela empresa responsável pela obra.
Como funciona o prazo de dez anos
O prazo de dez anos não começa a contar na assinatura do contrato nem no pagamento da comissão. Ele só tem início no momento em que o consumidor tem ciência de que a construtora ou incorporadora se recusou a devolver os valores pagos.
Esse entendimento é importante porque garante que o consumidor não fique sem amparo jurídico mesmo que descubra o problema anos depois do atraso na obra.
Quem deve devolver a corretagem?
Um ponto essencial da decisão: o responsável pela restituição é a construtora ou incorporadora que descumpriu o contrato.
O ministro Humberto Martins deixou claro que a decisão não atinge as imobiliárias ou os corretores de imóveis que atuaram na intermediação da venda. O motivo é simples: o corretor prestou seu serviço fez a intermediação, mas a frustração do negócio ocorreu por culpa exclusiva da incorporadora ou construtora.
Portanto, o ressarcimento é de responsabilidade da empresa que deu causa ao cancelamento do contrato.
Impactos no mercado imobiliário
A decisão traz reflexos diretos para diferentes agentes do setor:
- Para consumidores: maior segurança jurídica e possibilidade de reaver valores que, antes, poderiam ser perdidos.
- Para construtoras e incorporadoras: aumento da responsabilidade e necessidade de planejamento para evitar atrasos, sob pena de grandes prejuízos financeiros.
- Para corretores de imóveis: reforço da importância da orientação profissional. Cabe ao corretor informar ao cliente sobre seus direitos e deixar claro que a responsabilidade de devolver valores, nesses casos, é da construtora/incorporadora, não do corretor ou da imobiliária.
Por que o STJ tomou essa decisão?
Segundo o relator, o raciocínio adotado foi que, embora o contrato de compra e venda tenha sido desfeito, houve uma relação contratual válida entre consumidor e construtora. Como o negócio não se concretizou por culpa da empresa, não se pode falar em enriquecimento sem causa, mas sim em descumprimento contratual.
Dessa forma, o consumidor tem o direito de buscar judicialmente a devolução dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem no prazo de dez anos.
A definição do STJ no Tema Repetitivo 1.099 é um marco importante para o setor imobiliário. Ela garante que consumidores não sejam prejudicados em situações de atraso na entrega de imóveis e reforça a responsabilidade das construtoras e incorporadoras. Leia o acórdão no REsp 1.897.867.
Para os corretores de imóveis, a decisão reforça a importância de atuar com transparência, explicando ao cliente seus direitos e destacando que a devolução de valores, nesses casos, é obrigação da construtora ou incorporadora, não do profissional de intermediação.
👉 Negociar com um corretor de imóveis credenciado continua sendo a melhor forma de garantir segurança, clareza e respaldo em todas as etapas da compra ou venda de um imóvel.
