O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou uma importante tese para o mercado imobiliário: corretores de imóveis não podem ser responsabilizados por atrasos na entrega de imóveis ou outros descumprimentos contratuais das construtoras, exceto em situações específicas.
A decisão foi tomada pela 2ª Seção do STJ ao julgar o Tema Repetitivo 1.173, que agora servirá como referência para casos semelhantes em todo o país. O colegiado acompanhou integralmente o voto do relator, ministro Raul Araújo, e concluiu que a atividade de corretagem se limita à intermediação entre comprador e vendedor, sem envolver obrigações do contrato de compra e venda.
O que o STJ decidiu
De acordo com a tese fixada, os corretores de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é normalmente responsável pelos danos sofridos pelo consumidor em razão do descumprimento de obrigações da construtora ou incorporadora.
A exceção ocorre apenas quando houver:
- Participação direta do corretor de imóveis nas atividades de incorporação ou construção;
- Integração ao mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;
- Confusão ou desvio patrimonial, em que os bens e recursos das empresas se misturem em benefício do corretor.
Com isso, o STJ afastou a responsabilidade solidária das corretoras na devolução de valores pagos por consumidores em casos de atraso ou inadimplemento por parte das construtoras.
A posição do IDEC
Durante o julgamento, o Instituto de Defesa do Consumidor (IDEC), que participou como amicus curiae, defendeu que corretores e empresas de assessoria técnica imobiliária deveriam ser considerados parte da cadeia de consumo.
Segundo o Instituto, essas empresas costumam atuar diretamente nos estandes de vendas das incorporadoras e participam de forma ativa das negociações, o que, para o consumidor, reduz a percepção de que se trata de agentes independentes.
O IDEC argumentou ainda que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme os artigos 7º e 34, e que cláusulas de corretagem ou taxas de assessoria muitas vezes são incluídas sem transparência nos contratos.
Apesar dos argumentos, o STJ entendeu que a corretagem tem natureza distinta e não se confunde com a execução ou gestão do empreendimento.
Fundamentação do relator
Em seu voto, o ministro Raul Araújo destacou que os artigos 722 e 723 do Código Civil definem a corretagem como uma atividade de intermediação, voltada à aproximação das partes e à oferta de informações sobre o negócio.
Para o ministro, não é possível responsabilizar o corretor por obrigações assumidas pela construtora, a menos que se comprove sua participação direta no empreendimento ou vínculo econômico com a empresa responsável pela obra.
No caso concreto analisado, não foram encontrados indícios de falha na prestação do serviço de corretagem nem de confusão patrimonial entre as partes. Por isso, a Corte afastou a condenação da corretora e estabeleceu a tese que agora orientará outros julgamentos.
Confira o voto:
O impacto para os corretores de imóveis e o mercado imobiliário
A decisão do STJ traz segurança jurídica para corretores de imóveis e imobiliárias, que frequentemente eram incluídos em ações movidas por compradores insatisfeitos com atrasos ou problemas nas obras.
A partir de agora, fica claro que o corretor de imóveis só poderá ser responsabilizado em situações excepcionais, como quando há vínculo direto com a construtora ou quando ele atua além do papel de intermediador.
Para o consumidor, a decisão também representa maior clareza sobre quem é o verdadeiro responsável pelos compromissos do contrato de compra e venda reforçando a importância de analisar cuidadosamente os documentos e identificar corretamente as partes envolvidas antes da assinatura.
Processos: REsp 2.008.542 e REsp 2.008.545
