Saiba mais sobre Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Inicialmente, importante traduzir aos colegas não atuantes diretamente na área jurídica do que se trata o instituto da Adjudicação compulsória de um imóvel em específico.

Com previsão legal no artigo 1.418 do Código civil, é ação judicial que visa dar ao promitente comprador de um imóvel, quitado, o direito de transferi-lo para seu devido nome em matrícula, quando por alguma razão específica este esteja encontrando óbices.

Utilizando-se da ação de adjudicação compulsória, o objeto final é conseguir através de decisão final do judiciário a carta de adjudicação, a qual será levada à conhecimento do Registro de Imóveis competente para que se proceda a transferência de propriedade, e, então, o adjudicante (autor da ação), passa, enfim, à ser o legítimo proprietário do imóvel, podendo gozar de todos os seus direitos.

Existe ainda, a ação não muito usual, que é a adjudicação compulsória inversa, quando o promitente vendedor encontra resistência do promitente comprador em receber a escritura e levar à registro para transferência da propriedade (para seu nome).

Pois bem, pegando carona em diversas alterações legais recentes que visaram e visam o agilizar e o facilitar da resolução de conflitos, por ora simples, e que eram todos levados ao judiciário em conjunto de todas as diversas discussões já presentes no Órgão, surgiu, também a recente Lei 14.382 de junho de 2022 à qual entre outras disposições, veio emendar a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) em seu artigo 216-B, vindo à contemplar a possibilidade do ato de adjudicação compulsória ocorrer, também, via cartório, se atendido todos os pressupostos para tal.

Quem pode requerer? O promitente comprador, cessionário, ou seus sucessores (caso no decorrer do tempo o imóvel já tenha sido passado para terceiros por via de instrumento contratual particular, ou tenha sido objeto de sucessão familiar), bem como pelo promitente vendedor.

Quais os requisitos mínimos para realizar o requerimento?

  1. Presença de um advogado que irá minutar e subscrever;
  2. Instrumento particular de promessa de compra e venda, de cessão de direitos ou de sucessão;
  3. Comprovante de quitação do valor disposto em contrato particular de compra e venda;
  4. Prova da recusa pelo promitente vendedor;
  5. Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel;
  6. Comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI) e
  7. Procuração com poderes específicos outorgada do requente ao advogado.

Importante fazer menção ainda, do que outrora já restou discutido pelo judiciário e foi pacificado pelo STJ em súmula 239, que, a adjudicação compulsória extrajudicial, assim como a judicial, dispensa o registro do contrato de promessa de compra e venda perante o cartório de registro imobiliário:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

No mesmo sentido da súmula de viabilizar a resolução, temos julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (AC 1000685-20.2018.8.26.0370, relator desembargador Francisco Loureiro; TJ-PR, APL 0009371-40.2018.8.16.0194, relator desembargador Paulo Cezar Bellio), o qual julgou que a eventual situação de irregularidade fiscal do promitente vendedor não configura óbice à adjudicação compulsória.

Deste modo, entregue toda a documentação disposta acima (encontrada em artigo 216-B da Lei), não havendo óbices processuais, o oficial de registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel analisará o requerimento, e, estando em conformidade com a lei, é compelido a proceder com o registro da propriedade para o nome do requente (promitente comprador/cessionário e/ou sucessor).

Mais uma inovação legal necessária e que veio auxiliar não apenas o judiciário, mas, diversas pessoas que dependem da regularização de sua propriedade (muitas vezes simples), e que dependiam exclusivamente do judiciário para resolução do imbróglio, tendo de enfrentar filas de processos que acabavam por delongar a preocupação e solução do caso. Parabéns aos juristas que com empatia e análise apurada dos casos recorrentes na justiça levaram ao legislativo e câmaras a dor de muitas partes na justiça, vindo, por via de lei analisada e outorgada pelo executivo a facilitar a vida de muitas pessoas que almejavam tão somente ter o registro do que já lhes era de direito.

Para consecução de acompanhamentos e resoluções de questões específicas como a adjudicação compulsória de imóvel judicial ou extrajudicial, sugere-se sempre a contratação de profissionais devidamente habilitados e especializados na área de sua necessidade. Eles certamente já estarão cientes de como proceder e de quais os melhores caminhos para buscar o melhor resultado conforme o caso.

Autora Carolina Pavão Silva, advogada OAB/SC 35.851;
Diretora Regional (NSC) do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Proprietária do escritório de advocacia Pavão & Associados – Advocacia e Consultoria Imobiliária;
Pós Graduada em Imobiliário, Empresarial, Tributário e Imobiliário Aplicado; Co-autora no Curso de Documentação Imobiliária – Compra e Venda pelo Portal Publicidade Imobiliária; Palestrante, Colunista e Consultora no setor de Negociações Imobiliárias.
Experiência de 10 anos na advocacia imobiliária. Atuante em todo Brasil.
www.pavaoeassociados.com.br

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