Saiba a diferença entre a escritura e registro de um imóvel

Entenda o que é escritura e registro de um imóvel a finalidade de cada documento e qual a importância deles no momento de fechar negócio.

Comprar um imóvel é algo que demanda uma boa dose de tempo e cuidado, a fim de cumprir uma série de etapas, desde achar a casa ou apartamento ideal, passando pela negociação da forma de pagamento até chegar à regularização da documentação. Durante esse percurso, muitas dúvidas surgem, principalmente sobre a escritura de imóvel e seu devido registro.

Para não restar nenhuma dúvida, vamos explicar aqui as diferenças entre esses documentos. Ao término da leitura, você saberá por que precisa dar atenção tanto à matrícula quanto à escritura de imóvel antes de fechar negócio.

Interessado em comprar seu primeiro imóvel com segurança? Continue com a gente a seguir!

O que é a escritura de imóvel?

Basicamente, a escritura de imóvel é o documento que expressa a vontade de duas pessoas (física ou jurídica) negociarem um imóvel. Um instrumento particular (que será comentado mais abaixo) não cumpre o mesmo papel. Isso porque é justamente a escritura que oficializa o processo, legalizando-o.

Uma vez pronta, a escritura imobiliária cumprirá duas funções:

  • formalização de todas as obrigações do negócio para ambas as partes;
  • efetivação da vontade de realização da compra e venda pelos envolvidos.

Como fazer a escritura de imóvel?

Diferentemente do registro, a escritura é feita em um cartório de notas (qualquer um deles). Já o registro é realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis que abranja a área da cidade de localização do bem. Perceba, então, que é importante se informar a respeito de qual desses órgãos responde pelo imóvel desejado para economizar tempo.

No caso das transações à vista, a elaboração da escritura deve ser solicitada pelas partes interessadas. Já em um financiamento imobiliário, a instituição financeira encarregada costuma providenciar o documento.

De qualquer forma, a escritura tem o poder de formalizar a transação imobiliária por receber o aval de um tabelião de notas. Esse profissional atua como um intermediário entre comprador e vendedor, com o diferencial de estar autorizado a atualizar a escritura do imóvel.

Quanto custa a escritura de imóvel?

Os preços e prazos para a emissão da escritura variam de acordo com o local do país onde ela for feita. Os valores, que são tabelados em cada estado, são fornecidos pelos cartórios.

Quais são os documentos necessários?

Geralmente, existe a ideia de que a emissão da escritura de imóveis é caracterizada por trâmites complicados. Na verdade, o sucesso e a rapidez de todo o processo depende de organização. Para facilitar sua vida e ter a escritura atualizada, é necessário seguir as algumas etapas. Comece pela reunião desta documentação:

documentos de identificação (CPF, RG ou CNH) de ambas as partes envolvidas;
comprovante de residência de vendedores e compradores — caso haja cônjuges em quaisquer partes, também é preciso apresentar as respectivas certidões de casamento;
certidão negativa (tanto de débito quanto de alienações) do imóvel em questão — se houver outras certidões negativas a serem exigidas pelo tabelionato;
carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da referida propriedade;
guia do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) paga.

Observe que a lista acima pode mudar um pouco se uma das partes envolvidas for pessoa jurídica ou estiver sendo representada por meio de procuração. Também é frequente a solicitação de certidões negativas do imóvel para comprovar que não há nenhuma pendência, seja judicial ou tributária.

O que é escritura pública?

Como dissemos, a escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas. Isso é feito na presença de um tabelião cuja responsabilidade legal é a de formalizar o negócio.

Quais são os tipos de escrituras públicas de compra e venda?

De fato, existe um número razoável de escrituras públicas de compra e venda, que se diferenciam essencialmente pelo tipo de transação.

Compra à vista

Essa escritura tem o objetivo de legitimar aquisições de imóveis com pagamento em parcela única.

Compra a prazo com alienação fiduciária

Aqui, além de o pagamento da compra não ser à vista, o título de propriedade do imóvel permanece em nome do vendedor até a quitação do bem.

Compra a prazo com cláusula resolutiva

A maior distinção desta para a outra escritura de pagamento a prazo consiste na inclusão de uma cláusula. Ela define que as parcelas sejam vinculadas a notas promissórias.

Compra com cessão de direitos

Nesse caso, o atual proprietário (vendedor) do imóvel cede os direitos de propriedade ao comprador antes da atualização da matrícula em seu próprio nome. Geralmente, essa modalidade de escritura é utilizada pelas vendas de imóveis que ainda estão em fase de edificação.

E quanto ao instrumento particular?

Já o instrumento particular nada mais é que um contrato feito por qualquer pessoa capaz, sem intervenção do poder público, assinado pelas partes sem vício em seus consentimentos e com a assinatura de pelo menos 2 testemunhas.

Embora não tenha o peso jurídico de uma escritura, o instrumento particular de compra e venda pode ser usado para viabilizar, inicialmente, a transação imobiliária. Para tanto, o ideal é que o documento seja o mais detalhado possível. Em negócios acima de 30 vezes o valor do salário-mínimo vigente no país, no entanto, é recomendável fazer uso da escritura pública — conforme entendimento do Art. 108 do Código Civil.

Vale a pena ressaltar, porém, que somente a escritura de imóvel oferece garantias legais relacionadas à operação de compra e venda perante a lei. Portanto, é necessário tomar muito cuidado nesse ponto. Por mais que a pessoa vendedora seja conhecida e de confiança, é extremamente aconselhável formalizar os trâmites via escritura.

Se o imóvel que você estiver adquirindo já apresentar número de matrícula, deve-se lavrar a escritura pública de compra e venda e depois levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é o registro de um imóvel?

O registro consolida efetivamente a transferência do bem para o novo titular, que, a partir de então, passa a ser o proprietário e responsável por arcar com algumas despesas do imóvel, como o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio. Em outras palavras, o registro é o documento oficial que estabelece quem é o atual dono do imóvel.

A responsabilidade pelo documento é do Cartório de Registro de Imóveis, que tem a competência para armazenar todos os registros dos imóveis de determinada região. Cada registro é acompanhado por um número de matrícula, que detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Normalmente, o prazo para a confecção do registro é de 30 dias após a regularização da escritura. No caso de imóveis financiados, deve-se apresentar o contrato com o banco, substituindo a escritura, que só será emitida após a quitação. Os preços cobrados pelo serviço variam de estado para estado e são baseados no valor do imóvel.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

Agora você deve estar se perguntando sobre as diferenças entre o registro e a escritura, certo? Só tenha em mente, antes de mais nada, que um não substitui o outro, já que os documentos têm objetivos diferentes.

De forma geral, a escritura concede apenas o direito de uso do imóvel, sem que necessariamente você seja dono dele. A posse só é reconhecida de maneira definitiva com o registro. Por isso, em um processo de compra e venda, é necessário elaborar primeiro a escritura e depois o registro.

De posse da escritura do seu imóvel, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis solicitar a atualização da matrícula. Ao fazer isso, o documento, além de exibir todos os dados físicos estruturais do imóvel, também passará a exibir a transferência do bem ao atual comprador. Se você ler essa matrícula, perceberá que ela registra todos os vendedores e compradores anteriores (se houver) do imóvel.

O que é a matrícula de um imóvel?

Para se tornar o proprietário oficial do imóvel, é preciso averbar a escritura na matrícula do bem. Mas o que é isso? A matrícula é o cadastro no Cartório de Registro de Imóveis que agrega certas informações, como localização e descrição, todas as compras e vendas que já foram efetuadas, a descrição dos proprietários, eventuais dívidas que estejam vinculadas ao imóvel, assim como benfeitorias, construções ou demolições.

Cada matrícula recebe um número de identificação e os registros de novas informações são chamados de averbações. Por sinal, lembre-se que uma averbação de imóvel se refere ao ato de manter documentadas, sempre de maneira numérica e cronológica, todas as alterações que o bem sofrer durante a vida.

Portanto, enquanto a escritura confere autenticidade legal ao negócio, o registro imobiliário é a sinalização final de que determinada propriedade mudou de dono. Dito isso, vale frisar que, em muitas cidades, é necessário levar a matrícula atualizada até prefeitura do município do imóvel. Assim, finalmente você poderá se considerar o novo proprietário oficial da casa ou apartamento tão desejado!

Qual é a importância de estar com essa documentação em ordem?

Tanto a escritura quanto o registro do imóvel devem estar sempre em ordem para evitar dores de cabeça. Além de todos os questionamentos habituais feitos antes de comprar um imóvel, você precisa analisar a parte documental com bastante atenção.

Deixar a escritura de lado traz uma série de riscos. Pense bem: e se, durante o negócio, o vendedor vem a falecer? Nessa situação, o imóvel segue para inventário ou pode haver, até mesmo, a penhora judicial, se existir qualquer pendência. Em casos mais sérios, pode inclusive ser que o atual proprietário esteja vendendo o mesmo imóvel várias vezes sem que ninguém tome conhecimento disso.

Além do mais, é preciso estar ciente de que o simples contrato de compra de imóvel não equivale a uma escritura lavrada em um cartório e reconhecida pela fé pública do tabelião, ok? Em resumo, você precisa da escritura para solucionar qualquer eventual problema que surja antes ou durante a conclusão do negócio. Com apenas um instrumento particular de compra e venda, as coisas se tornam consideravelmente mais difíceis. Afinal, ele não oferece o respaldo jurídico de uma escritura de imóvel.

Enquanto a transferência do registro não for feita, você simplesmente não será o proprietário daquele imóvel perante a justiça. Isso é válido mesmo que a escritura, o contrato ou qualquer outro documento ateste uma informação diferente. Entre outros aspectos, a questão é simples: basta seguir todos os passos e manter, tanto escritura quanto registro, devidamente atualizados.

O cuidado com o registro diminui o risco de que o atual proprietário responda por problemas anteriores do imóvel. Além disso, a averbação final evita que o bem seja negociado mais de uma vez ao mesmo tempo. Logo, o registro garante o usufruto de todos os benefícios e direitos legais da posse do bem — e ainda protege o recém-proprietário contra possíveis fraudes.

Quais são os custos envolvidos na compra e venda de um imóvel?

A compra ou venda de um imóvel envolve diversos outros custos além do valor do bem em si. Portanto, é importante estar financeiramente preparado para não ser pego desprevenido e precisar recorrer a empréstimos.

As taxas cartorárias e os impostos cobrados costumam ficar entre 4% e 5% do seu valor de mercado. Outro dos custos que precisa ser acertado para que ocorra a efetivação da transferência da propriedade é o já mencionado ITBI.

A esta altura, provavelmente você está convencido quanto à relevância de ter em mãos a escritura de imóvel e seu registro atualizados. Trata-se de uma precaução para que você possa ter tranquilidade em todos os estágios do negócio, até finalmente poder aproveitar com sua família a nova aquisição. Para isso, basta seguir todos os passos necessários de maneira cuidadosa, certificando-se de que escritura e registro estejam de acordo com as informações recentes da propriedade.

Mas e se seu maior sonho é comprar um terreno e construir sua casa com um projeto próprio? Nesse caso, você precisa conhecer quais são os elementos fundamentais para fazer um bom negócio!

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