Proposta de Lei que regula os cancelamentos de compra e venda de imóveis. Como é feito hoje e o que mudará?

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Desde dezembro de 2015 tramita no Senado o Projeto de Lei nº 774/15 que regulamenta as rescisões dos contratos de compra e venda de imóveis quando ocorrem por culpa do promitente comprador, seja por desinteresse em manter o negócio, seja por falta de condições de cumprir os pagamentos, os chamados popularmente de “distratos”.

O Projeto determina que o comprador que cancelar o contrato de compra e venda de imóvel deve arcar com multa contratual (ou pena convencional) de até 25% do que já foi pago, além de 5% de indenização pelas despesas com comissão e corretagem.

Além das penalidades citadas, define que deve ser pago uma indenização pelo período que o comprador efetivamente ocupou o imóvel, arcando com o valor do aluguel estipulado no contrato ou arbitrado judicialmente, além dos tributos e despesas vinculados ao bem, como IPTU e Condomínio.

Deduzidas todas essas quantias, havendo saldo a ser restituído ao comprador, esse valor deve ser pago em até 03 parcelas mensais, sendo a primeira somente 12 meses após o distrato. A exceção a essa regra seria no caso de o imóvel ser revendido antes desse período, caso em que a restituição deveria ocorrer em até 30 dias após a revenda.

Obedecendo os trâmites necessários para aprovação de qualquer lei, o projeto passou pela Comissão de Justiça e Cidadania, a qual fez várias alterações e aguarda a votação de aprovação ou não. Entre as mudanças propostas está a redução da multa contratual de 25% para 10% do efetivamente pago na venda de imóveis, já incluídos os gastos com comissão e corretagem, e a imposição que a incorporadora restitua o comprador desistente do negócio em uma única parcela no prazo de 05 dias úteis. As demais proposições permaneceram inalteradas.

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Em razão do aumento considerável de litígios envolvendo esse assunto, as entidades representantes das incorporadoras – Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) – e os órgãos de defesa do consumidor vem se reunindo periodicamente para definir pontos ainda controversos de tal projeto, como a questão da multa contratual ou pena convencional.

As construtoras defendem que essa pena, independente do seu percentual, deve ser calculada sobre o valor total do imóvel, pelo alto custo do empreendimento. Já os órgãos representantes dos consumidores sustentam que deve ser cobrada somente sobre o valor pago até o momento do distrato.

Enquanto a lei não é aprovada e não se chega a um consenso sobre as obrigações de cada um no desfazimento do contrato de compra e venda de imóveis, as partes devem tentar resolver amigavelmente de forma a se chegar num resultado justo para todos. Como nem sempre isso é possível, importante registrar alguns pontos que já são discutidos pela Justiça Brasileira.

O entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ é que se a culpa pelo cancelamento do contrato se der por conta do comprador – como é o caso aqui exposto – o vendedor tem direito a restituir parte do valor recebido (Súmula 543), ou seja, pode reter valores em caso de desistência da compra.

No entanto, se omitiu em definir qual percentual é possível ser retido, o que vem gerando discussões e conflitos. Dito percentual é matéria controvertida nos Tribunais brasileiros. No Ceará as decisões recentes têm seguido o entendimento de que o percentual de 25% sobre o valor pago é um valor razoável e proporcional ao custo do cancelamento do negócio. Em outros Tribunais, porém, os percentuais estipulados vão de 10% até o patamar de 30% sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, dependendo da análise de cada caso.

Em resumo, se a compra do imóvel é cancelada por culpa do comprador, sem nenhum atraso ou descumprimento por parte da vendedora, construtora ou incorporadora, deve-se ter em mente que, mesmo sem a aprovação da lei, são considerados devidos, incontestavelmente, o aluguel pela fruição do imóvel, os impostos incidentes no período de fruição e as despesas condominiais no período de fruição, estando passível de discussão apenas o percentual da multa contratual ou pena convencional.

Por: Camila Cabó Maia

Fonte: Jusbrasil

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