A compra de um imóvel é sem dúvida o sonho de consumo de 100% das famílias mundo a fora. A questão é que a maioria deles é adquirido através de financiamentos, pois trata-se de um produto de elevado valor agregado, o qual as pessoas dificilmente conseguem comprar a vista.
Ao entrar num financiamento imobiliário, a família acaba comprometendo 30% de seu salário para o pagamento da prestação mensal; financiamento esse a ser pago em até 30 anos. Geralmente o financiamento acaba envolvendo a renda do casal, sobre a qual são calculados o valor da prestação do imóvel.
Banco calcula prestação do imóvel de forma errada
O banco via de regra soma o salário bruto do casal, e sobre ele aplica os 30% para chegar ao valor da prestação mensal. Ou seja; pega-se o salário base + os benefícios, e sobre ele os 30% para se chegar a prestação do imóvel. O erro consiste exatamente aí. Primeiro porque ao salário bruto estão somados os benefícios(cesta básica, vale transporte, vale alimentação, horas extras, adicional noturno, auxílio periculosidade, auxílio insalubridade, etc.). Segundo porque dele é descontado o Imposto de Renda, o qual pode variar de 7,5% a 27,5%.
Os benefícios e horas extras que compõem o salário bruto são variáveis, pois basta um afastamento para que o trabalhador deixe de recebe-los, ou seja; mais uma vez a prestação do imóvel estará corroendo mais do que 30% da renda e consequentemente comprometendo a subsistência da família.
Exemplo: Suponha que seu salário base seja de R$ 4.100,00, e sobre ele ainda sejam computados os benefícios totalizando R$ 5.000,00. Só de Imposto de renda e INSS serão descontados aproximadamente R$ 1.187,31. Veja que só com esses dois descontos seus vencimentos já caíram para R$ 3.812,69. Como a prestação do financiamento do imóvel foi calculada sobre o salário bruto(R$ 5.000,00) ela será de R$ 1.500,00 mensais, e não de R$ 1.143,81(R$ 3.812,69 * 30%), ou seja; a prestação cobrada pelo banco estará R$ 356,19 acima do permitido.
O grande problema é que a vida da voltas, e nessas voltas podemos ser surpreendidos por situações alheias a nossas vontades, dentre elas, redução de salário, desemprego, dentre outras situações as quais todos nós estão vulneráveis.
Fiquei desempregado e não consigo mais pagar a prestação
São muitos os casos em que o cidadão está exposto às situações diversas, as quais fogem de seu controle. Dentre elas a principal é a perda de emprego, e ou a redução de renda. Em ambas as situações é direito seu ingressar com a ação revisional do financiamento imobiliário, na qual deverá ser demonstrado ao juiz, através de uma perícia financeira devidamente assinada por perito credenciado, que a prestação do financiamento está incompatível com a atual renda do mutuário, sendo portando necessário fazer a adequação do mesmo para que este possa dar continuidade ao pagamento do contrato.
Bancos se recusam a fazer adequação contratual
Como sempre, o sistema bancário nega de forma veemente fazer qualquer tipo de adequação contratual devido à desemprego e ou redução de renda do mutuário, e olha que em 99% dos contratos existe o seguro prestamista(pode ser utilizado no caso de desemprego para pagar até três prestações),no qual o mutuário é obrigado(venda casada) a contratar no ato da assinatura do contrato, mas que porém nunca consegue usar.
Como os imóveis tiveram uma mega valorização nos últimos anos, para os bancos é muito mais negócio alegar a quebra de contrato e fazer o leilão do imóvel, deixando o mutuário sem casa e ainda com uma dívida impagável, pois o valor arrematado em leilão nunca é suficiente para quitar o saldo devedor.
Acórdão do Tribunal de Justiça de SP em favor do mutuários
Tese desenvolvida pela equipe de advogados trabalhistas, especialistas direito bancário e peritos financeiros da “Marcelo Segredo Assessoria” sobre o tema, passou a ter efeito nos tribunais paulistas e a tendência é que venha a se espalhar pais a fora. O mutuário assina um contrato de mais de vinte anos; a vida e a renda do mesmo tanto pode melhorar como também pode piorar nesse período. “Os bancos recebem subsídios dos juros do governo federal, logo não podem virar as costas no momento em que o mutuário mais precisa de ajuda. – Marcelo Segredo”
A Associação Brasileira do Consumidor vem adotando essa tese na defesa de mutuários que estão passando por esse tipo de problema já à algum tempo, e agora conseguiu mais uma vez emplacar resultados na defesa dos mutuários. Essa nova decisão do TJSP traz luz para aqueles que estão prestes a perder sua moradia para o famigerado e inflexível sistema bancário.
Colaboração e Pesquisa – Guilherme Segredo
Fonte: ONG ABC
