Locatário que faz benfeitorias no imóvel tem direito a indenização?

Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.

Hoje eu quero conversar com vocês sobre benfeitorias realizadas em bens imóveis locados. Quais os tipos de benfeitorias? Cabe indenização?

As benfeitorias são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou detentor visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade, sendo voluptuárias, úteis ou necessárias.

  • Benfeitorias necessárias – são as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore. Exemplo: o reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou conserto, simplesmente.
  • Benfeitorias úteis – aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil. Exemplo: a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
  • Benfeitorias voluptuárias – são as de mero deleite, mero luxo, para tornar mais bonito ou agradável o uso do bem. Exemplo: obras de jardinagem, decoração, piscina.

Nesse sentido, dispõe o Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Cumpre ressaltar que, na expressa definição do artigo 97 do Código Civil não são consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou figuras jurídicas expressamente mencionadas (proprietário, possuidor ou detentor), não devendo ser confundida com eventuais acessões.

Art. 97. CC “Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor”.

Uma vez conhecendo os tipos de benfeitorias, fica a dúvida, será que eu, na condição de locatário, posso ser indenizado pelas benfeitorias que realizei no imóvel? A resposta para isso, como quase tudo no direito é DEPENDE! Nesse caso, depende do tipo de benfeitoria que foi feita pelo locatário.

Em regra, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, quando realizadas pelo locatário, são indenizáveis e geram direito de retenção. Já as úteis, somente se autorizadas pelo locador, será passível de indenização e retenção.

As voluptuárias, por sua vez, não são indenizáveis, por tratarem de mero luxo, podendo o locatário, ao final da locação, levantar o bem, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Destarte, dispõe os artigos 35 e 36 da Lei nº 8.245 de 1991:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Cumpre ressaltar que a locação de imóveis é regida por legislação específica (Lei. nº 8.245 de 1991), não se aplicando a Lei Consumerista, sendo, portanto, válida cláusula contratual que prevê a renúncia à indenização das benfeitorias, bem como, a renúncia ao direito de retenção, entendimento esse já pacificado no Superior Tribunal de Justiça, que editou a súmula 335: “Nos contatos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Assim, é indispensável que o locador e locatário observem e compreendam o conteúdo do contrato de locação a ser firmado, pois na eventualidade da existência de cláusula expressa que contemple a renúncia do direito à indenização e retenção por benfeitorias, a cláusula sera válida devendo ser cumprida.

Portanto, você locatário, antes de realizar benfeitorias no imóvel, certifique-se da viabilidade do investimento para, ao final do contrato, não ser pego de surpresa!

Agradeço a atenção até aqui, espero ter contribuído com algo. Até a próxima!

BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.

Lei do Inquilinato. Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com alterações da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

Por: Thayna Kozarenko – Advogada. Formada em Direito pelo Universidade do Vale do Itajaí. Apaixona pelo Direito e na luta pela justiça! E-mail: thayna.kozarenko@gmail.com
Fonte: Jus Brasil