O Conselho Curador do FGTS aprovou uma mudança aguardada pelo setor imobiliário: a autorização para utilizar o FGTS em financiamentos de imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, independentemente da data do contrato. A decisão encerra um impasse criado após a atualização do teto anunciada pelo governo em outubro e que vinha preocupando compradores, corretores e instituições financeiras.
Fim da distorção criada pelo novo modelo de financiamento imobiliário
Em outubro, o governo elevou o limite de valor dos imóveis financiados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Porém, a nova regra só permitia o uso do FGTS em contratos assinados a partir de 10 de outubro de 2025, deixando de fora todos os compradores que haviam adquirido imóveis entre 12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025.
A decisão do Conselho Curador corrige essa assimetria e estende o novo teto para todos os contratos, eliminando tratamentos distintos para operações realizadas em poucos dias de diferença. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a situação gerava reclamações, riscos de judicialização e insegurança jurídica — um cenário que pressionou o setor.
Como ficará o uso do FGTS na compra de imóveis?
Com a mudança, o trabalhador poderá utilizar o FGTS para:
- Amortizar o saldo devedor
- Liquidar completamente o financiamento
- Pagar parte das prestações
- Tudo isso para imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, desde que enquadrados no SFH
A proposta foi apresentada pelo superintendente da Abecip, José Aguiar, e aprovada por unanimidade.
Por que isso era tão importante?
A regra antiga criava situações ilógicas: dois compradores em condições idênticas, mas com contratos assinados com diferença de um dia, poderiam ter direitos diferentes quanto ao uso do FGTS.
O próprio superintendente da Abecip explicou que esse descompasso já estava gerando:
- Reclamações formais contra agentes financeiros
- Pressão sobre o Banco Central
- Risco real de judicialização, o que poderia prejudicar o próprio FGTS
A decisão do Conselho, portanto, vem para garantir isonomia, preservar o fundo e devolver segurança jurídica ao mercado.
O que muda para os corretores de imóveis
Para quem atua no mercado imobiliário, especialmente em cidades com valores mais elevados, a mudança é extremamente positiva. Agora:
- Mais compradores terão acesso ao FGTS em imóveis de médio e alto padrão.
- Aumenta o número de financiamentos elegíveis no SFH, ampliando o público potencial.
- Corretores podem usar o FGTS como argumento de venda, inclusive em imóveis acima de R$ 1,5 milhão.
- Operações represadas ou com dúvidas podem voltar a avançar.
Além disso, a regra facilita renegociações e dá fôlego a famílias que já estavam financiando imóveis, mas não podiam usar o fundo para reduzir o saldo ou as parcelas.
Regras de financiamento também mudam
A medida faz parte de um pacote mais amplo de alterações no crédito imobiliário. Segundo resolução do CMN aprovada em outubro:
- Os bancos deverão direcionar 100% dos recursos da poupança para crédito imobiliário (hoje são 65%), de forma gradual.
- 80% desse total deverá obrigatoriamente ir para financiamentos dentro do SFH.
- O CET (Custo Efetivo Total) desses financiamentos será limitado a 12% ao ano, já incluindo juros, tarifas e comissões.
Essas mudanças devem estimular a oferta de crédito e ampliar o acesso à casa própria.
Quando o novo modelo entra em vigor?
Apesar de a correção sobre o uso do FGTS valer desde já, o novo modelo de financiamento estruturado pelo governo começará a vigorar em janeiro de 2027.
A intenção é fortalecer o setor habitacional, beneficiar famílias que ainda não conseguem acessar programas como o Minha Casa Minha Vida e incentivar a construção civil um dos pilares da economia brasileira.
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