Mesmo sem aumento direto da alíquota, o ITBI pode pesar mais no bolso de quem compra imóveis nos próximos anos. Isso porque a Reforma Tributária, ainda em fase de transição, abriu caminho para mudanças importantes na forma de cobrança do imposto, especialmente no momento do pagamento e na base de cálculo.
Para quem está planejando comprar, vender ou investir em imóveis, entender essas alterações é essencial para evitar surpresas e organizar melhor o orçamento.
O que é o ITBI e por que ele entrou na Reforma Tributária
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência onerosa de um imóvel, ou seja, quando há pagamento envolvido na operação de compra e venda.
Tradicionalmente, o imposto é pago no momento do registro do imóvel em cartório. No entanto, a Reforma Tributária trouxe dispositivos que permitem antecipar essa cobrança, além de ampliar os critérios utilizados para definir o valor sobre o qual o imposto incide.
Essas mudanças colocaram o ITBI no centro das discussões, já que ele representa um dos principais custos da jornada de compra de um imóvel.
Como o ITBI funciona hoje
Atualmente, o ITBI costuma ser exigido no momento do registro do imóvel. Isso significa que o comprador já arcou com entrada, sinal, taxas cartorárias e outros custos antes de pagar o imposto.
A alíquota é definida por cada município e geralmente varia entre 2% e 3%. A base de cálculo pode ser o valor declarado na negociação ou o valor venal do imóvel, conforme a legislação local.
Esse modelo, apesar de consolidado, acabou incentivando em alguns casos a subdeclaração do valor real do imóvel para reduzir o imposto.
Antecipação do ITBI: o que pode mudar
Com a regulamentação da Reforma Tributária, surge a possibilidade de o ITBI ser cobrado antes do registro, no momento da formalização do contrato ou da escritura.
Na prática, isso significa que o comprador poderá ter que pagar o imposto logo no início da negociação, exigindo mais capital disponível ainda na fase inicial da compra do imóvel.
Embora essa antecipação ainda dependa de regulamentação municipal, ela representa um ponto de atenção importante para quem pretende adquirir um imóvel nos próximos anos.
Base de cálculo: por que o ITBI pode ficar mais caro
Outro impacto relevante está na forma de cálculo do ITBI. A nova regulamentação permite que o valor do imposto seja apurado com base em critérios mais amplos de avaliação de mercado, como:
preços praticados em negociações semelhantes;
dados de registros públicos e cartórios;
características do imóvel, como localização, padrão construtivo, área e tipologia;
parâmetros técnicos de avaliação imobiliária.
Com isso, mesmo que a alíquota do ITBI não seja alterada, o valor final do imposto pode aumentar, tanto para imóveis populares quanto para imóveis de médio e alto padrão.
ITBI e Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
As mudanças no ITBI caminham junto com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que cria um identificador único nacional para cada imóvel.
A integração de dados entre municípios, estados e União tende a reduzir inconsistências, combater a subavaliação de imóveis e tornar a fiscalização mais rigorosa. Como consequência, a cobrança de tributos imobiliários, incluindo o ITBI, tende a ser mais precisa — e, em muitos casos, mais elevada.
O que muda para quem vai comprar um imóvel
Mesmo em fase de transição, as alterações relacionadas ao ITBI já indicam alguns impactos práticos:
possibilidade de pagamento antecipado do imposto;
aumento do custo total da operação, mesmo sem mudança de alíquota;
maior necessidade de planejamento financeiro;
atenção redobrada aos critérios de avaliação do imóvel;
crescimento do risco de discussões administrativas ou judiciais.
Para quem pretende comprar ou investir em imóveis, compreender essas novas regras é fundamental. Avaliar o momento do pagamento do ITBI, entender a base de cálculo adotada pelo município e contar com orientação especializada pode fazer toda a diferença para uma compra mais segura e bem planejada.
