Garantias locatícias – A forma mais comum de garantia de aluguel é a fiança, mas muitas pessoas consideram essa forma de garantia problemática porque, em uma análise mais detalhada, vemos que ela é bem burocrática. No entanto, existem outras formas de garantia que podem ser utilizadas em locações.
Neste artigo, apresentaremos as formas possíveis de garantias locatícias e explicaremos detalhadamente cada item.
Nos contratos locatícios, o locador pode exigir que o locatário preste uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da lei de inquilinato, que são:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Note-se também que, de acordo com o mesmo artigo, apenas um tipo de garantia locatícia é permitido.
De acordo com este advogado de Campinas, a existência de outros tipos de garantias de locação justifica-se para que o locador e o locatário possam determinar, de acordo com as especificidades do contrato e as capacidades do locatário, a melhor forma de garantia do contrato a negociar.
Vamos, então, apresentar e analisar cada uma das formas:
Caução:
A garantia na forma de uma caução pode ocorrer das seguintes formas:
A caução do imóvel deve ser lançada à margem dos autos pertinentes e será feita mediante lavratura de escritura pública de hipoteca, a qual será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no lugar do imóvel objeto da garantia, caso contrário nula e sem efeito.
Por outro lado, se feita em dinheiro não pode exceder 3 meses de aluguel e, deve ser depositada em uma conta de poupança regulamentada para esse fim. Ainda, note que cada vez que o aluguel é aumentado, o locador pode solicitar o reforço do depósito.
Por fim, é possível constituir garantias em títulos e ações, também conhecidas como valores fiduciários, que podem ocorrer, entre outras coisas, em letras de câmbio, títulos do governo, ações de sociedades anônimas, certificados de depósito bancário e em títulos de capitalização.
Fiança:
Nos contratos de aluguel, esse é o método tradicionalmente utilizado como garantia, embora a lei sugira outras possibilidades.
Trata-se de uma garantia em que o terceiro garante o contrato e assegura ao locatário o cumprimento das obrigações do inquilino, que é o verdadeiro devedor, na ocasião em que este não as cumprir.
Por outro lado, o inquilino não pode agravar a situação do fiador ao, por exemplo, concordar em aumentar as parcelas do aluguel acima das taxas de correção legais. O locador deve ter cautela ao aceitar a garantia e deve fiscalizar os bens do fiador e verificar se isso garante o cumprimento das obrigações de locação assumidas pelo locatário.
Observe que o locador pode solicitar nova fiança, através da nomeação de um novo fiador, ou substituição do procedimento de garantia, e pode solicitar ao locatário uma nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de cancelamento do contrato de locação.
Seguro fiança locatícia:
Uma alternativa é o seguro fiança locatícia, em que o valor do seguro é calculado com base no valor do aluguel, podendo ser parcelado, na maioria das vezes, em até 12 vezes. Nesta modalidade de garantia ao locador, a seguradora compromete-se a cumprir as obrigações do locatário em caso de inadimplência.
Existem muitos bancos e seguradoras no mercado que prestam este serviço e os documentos e requisitos necessários para a que ela seja efetivada dependerão de cada um.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento:
Embora não seja amplamente utilizada, essa modalidade de garantia de locação garante que instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividades de administração de carteiras estejam autorizadas a constituir fundos de investimento que possibilitem a cessão fiduciária das cotas no valor da garantia da locação do imóvel.
A cessão fiduciária deve ser formalizada por meio de registro junto ao administrador do fundo do acionista, que pode ser locatário ou terceiro integrante da locação, na qualidade de fiador, até o prazo de cessão fiduciária, incluindo cópia do contrato de locação.
Assim, a cessão fiduciária de cotas como garantia de locação imobiliária é uma opção inovadora, embora raramente utilizada, mas contribui para o desenvolvimento do setor imobiliário.
Existe também a possibilidade de o contrato de locação não ser coberto por qualquer garantia. Embora muitos acreditem que essa opção seja desfavorável ao proprietário, ela traz alguns benefícios que as pessoas que pretendem alugar suas propriedades precisam considerar, como facilitar o despejo.
