Na hora de comprar um imóvel, é comum surgirem dúvidas sobre a parte burocrática da negociação. Entre os pontos que mais geram confusão estão dois documentos essenciais: a escritura e o registro do imóvel.
Embora muitas pessoas usem os dois termos como se fossem sinônimos, escritura e registro têm funções diferentes e ambos são fundamentais para garantir segurança jurídica na compra e venda de um imóvel.
Neste artigo, você vai entender o papel de cada documento, a diferença entre a escritura e o registro do imóvel e por que é importante manter tudo regularizado para evitar problemas no futuro.
O que é a escritura de imóvel?
A escritura pública de compra e venda é o documento que formaliza, em cartório, o acordo entre comprador e vendedor. É nela que são registradas as condições da transação: valor, forma de pagamento, dados das partes, descrição do imóvel, entre outros.
É a escritura que dá validade legal à negociação e comprova que houve a vontade mútua de fechar o negócio.
Onde é feita a escritura do imóvel?
A escritura é lavrada em cartório de notas, não no cartório de registro de imóveis. Isso pode ser feito em qualquer cartório, mesmo fora da cidade onde o bem está localizado.
Quando ela é obrigatória?
Ela é obrigatória sempre que o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos (conforme o Art. 108 do Código Civil). Abaixo disso, é possível fazer um contrato particular embora a escritura sempre ofereça mais segurança jurídica.
E o que é o registro de imóvel?
O registro de imóvel é o passo final que transfere oficialmente a propriedade para o comprador. É ele que torna pública a transação e garante que o novo dono tenha a posse reconhecida legalmente.
O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde o imóvel está localizado. É nesse momento que o comprador passa, de fato, a ser o proprietário legal, podendo vender, alugar, financiar ou doar o bem.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é como se fosse a “identidade” do imóvel. Ela contém todo o histórico do bem: antigos proprietários, metragens, benfeitorias, penhoras, inventários e demais averbações.
Qual é a diferença entre escritura e registro?
| Escritura | Registro |
|---|
| Formaliza o acordo de compra e venda | Transfere a propriedade de forma definitiva |
| É feita no cartório de notas | É feita no cartório de registro de imóveis |
| Confere segurança ao negócio | Torna o comprador o proprietário legal |
| Pode ser lavrada por qualquer tabelião | Só pode ser feita no cartório da região |
Importante: Um imóvel só é oficialmente seu depois que o registro for realizado. A escritura é essencial, mas sem o registro, a transferência de propriedade não tem valor perante a lei.
Quais documentos são exigidos para a escritura?
- Documentos pessoais das partes (CPF, RG ou CNH);
- Comprovante de residência;
- Certidão de casamento (se houver);
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas (tributárias, cíveis, trabalhistas);
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Carnê do IPTU.
Atenção: Os documentos exigidos podem variar conforme o cartório e o estado.
E quanto custa para fazer escritura e registro?
Os custos de escritura e registro variam conforme o valor do imóvel e o estado em que está localizado. De forma geral, você pode esperar um gasto total entre 4% e 5% do valor do bem, somando:
- Escritura pública
- Registro em cartório
- ITBI (Imposto de Transmissão), geralmente 2% a 3%
O que acontece se eu não registrar o imóvel?
Se você não registrar a escritura no cartório de imóveis, legalmente o bem continua no nome do antigo proprietário mesmo que você já tenha pagado por ele.
Isso pode gerar problemas como:
- Imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor;
- Necessidade de inventário em caso de falecimento;
- Dificuldade em revender o imóvel;
- Risco de o bem ser vendido novamente a terceiros.
Instrumento particular substitui a escritura?
Não. O instrumento particular de compra e venda pode ser usado como uma etapa inicial, mas não substitui a escritura em negociações acima de 30 salários mínimos.
Além disso, não é possível registrar um imóvel apenas com contrato particular. Para garantir segurança jurídica, o ideal é sempre lavrar a escritura e registrá-la.
Se você está comprando um imóvel, lembre-se: escritura e registro são etapas complementares e indispensáveis para garantir sua propriedade com segurança jurídica.
- A escritura formaliza o acordo;
- O registro transfere a posse de forma definitiva;
- A matrícula documenta o histórico do imóvel;
- E o ITBI viabiliza a transferência legal do bem.
Evite dores de cabeça no futuro. Conte sempre com o apoio de um corretor de imóveis e, se necessário, com profissionais especializados em documentação imobiliária.
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