Inicialmente entendo necessário me apresentar como entusiasta da emenda. Por muitos anos entendi, compreendi e lutei pela dor de clientes incorporadores, dos quais detinham imenso prejuízo financeiro nos Distratos nos Contratos Imobiliários perquiridos pelos promissários compradores.
Muitos vinham com fundamento compreensível, como perda de emprego, divórcio, porém, muitos também vinham pelo simples fato de encontrarem imóveis mais atrativos após firmarem contrato e absorverem horas de trabalho dos corretores de imóveis e danos ao cronograma financeiro das incorporadoras que eram surpreendidas, após terem feito o capital girar, com o dever de devolver até 90% do que haviam recebido até então.
Era injusto, causava muitos dissabores, quebravam com o fluxo de venda e recebimento das incorporadoras e colocavam imobiliárias em situações desnecessárias e desarrazoadas, pois, o trabalho de corretagem havia sido praticado (prestação de serviço), mas, muitas vezes para manter relação comercial com o incorporador, acabam sendo coagidas a devolver um valor que recebiam por todo trabalho prestado, e isso está longe de ser o justo.
Sendo assim, levando em consideração que o valor de retenção anterior à emenda de dezembro de 2018 nos caso dos distratos era insuficiente para resguardar custos administrativos, de marketing, jurídicos e comissões de corretagem já pagas pelo incorporador em função da venda, muitas ações judiciais foram ingressas, com decisões diversas em todos os estados, o que acabou por culminar em diversos estudos dos órgãos responsáveis pelas análises e pelo legislativo brasileiro.
Sendo assim, após muita discussão e acordos enleados e que não foram firmados no passado, conseguimos a conquista da emenda à lei de incorporações em 18 de dezembro de 2018, trazendo novas orientações ao tema distratos nos contratos de promessa de compra e venda na planta. Distratos nos Contratos Imobiliários
Vindo as imobiliárias e incorporadoras se atentarem aos parâmetros da lei, passaram a poder reter de 25 á 50% dos valores até então pagos pelos promissários compradores em momento de distrato, o que foi uma grande conquista, vindo a reacender o respeito aos corretores de imóveis que prestaram suas horas de serviço adequadamente e aos incorporadores que seguiam deveras prejudicados.
Ocorre, que assim como toda lei recentemente promulgada, o seu aplicar gera dúvidas e impactos na relação dada as mudanças. E aí chegamos ao ponto do quanto é razoável reter 50% (cinquenta por cento) de valores pagos pelo distratante, acrescido de valores de comissões, administrativos, entre outros? E quando os valores pagos até o momento se tratam de valor vultosos?
Criou-se no meio do regularizar da situação a tanto discutida no judiciário, outro conflito: A retenção desarrazoada de valores pagos, perdendo-se o equilíbrio contratual em detrimento do promissário comprador e tornando o ato distrato, uma forma de se levantar dinheiro baseado na frustração do cliente que necessitou solicitar o instrumento.
Explico: Você já ouviu falar nos prêmios como veículos, viagens ao exterior, festas de gratificação para imobiliárias em função do grande fechamento de contratos? Metas aplicadas aos corretores para fechamento de maneira feroz e muitas vezes descuidada?
Não se analisa equipes de vendas, não se exige o CRECI de toda a equipe, dando margem a competição desenfreada de fechamentos ser realizada também por pessoas não habilitadas para tal ato de captação e venda.
Muitas, maquiadas em seu discurso de apresentação como “consultores de vendas” que auxiliam um corretor habilitado, porém, que na prática, fazem TUDO que é de competência do corretor de imóveis (captação, orientações às partes até o fechamento do contrato), vindo mal e mal à conduzirem a due diligente, simulação de crédito, muitas vezes ignorando as impossibilidades do promissário comprador em firmar o contrato, pois, não possui crédito e capacidade financeira para assumir de fato o negócio.
Imobiliárias aumentam o quadro de pessoas (entre essas, corretores e NÃO CORRETORES), que são treinados quase que em uma lavagem cerebral para VENDEREM, Sem foco na possibilidade do potencial cliente, nos sonhos do casal e nos pesadelos que podem ocorrer quando não são orientados com cuidado, empatia e informações fidedignas.
São múltiplos os casos que vimos as incorporadoras hoje falarem em distrato com tamanha tranquilidade (o que não ocorria antes de 2018 com o emendar da lei), pois, abraçam o artigo que menciona a possibilidade de reter 50% dos valores pagos (a lei fala, “até 50%” quando houver P.A), e tudo bem. Colocam o imóvel a venda novamente, com valor atualizado (conforme estágio da obra o valor aumenta), e “embolsam” 50% do que o comprador pagou, podendo ser insígnias baixas, ou altíssimas.
Logo, quando se compreende a origem da criação das leis e suas emendas, resta visível que criamos uma nova ótica de mercado, quando, deveria, em sua realidade, servir para trazer equilíbrio e justeza em prol dos incorporadores (na época prejudicados em demasia), voltamos, infelizmente, a ter efeitos pesados e desequilibrados.
Passamos a ver um novo jogo acontecer, onde a incorporadora vislumbra a possibilidade de fechar o contrato de qualquer maneira (através dos corretores e não corretores que vivem de metas), e, se algo der errado no meio do caminho, está tudo bem, afinal, reterá 50% dos valores pagos até então.
Note-se, em data anterior à 2018, os advogados buscavam intermediar as negociações de distrato, buscando equilíbrio e não apenas retenção de 10%, afinal, tal percentual não cobria metade dos gastos do incorporador, mas, agora, e tão somente pós a emenda dos distratos, a maioria (se não todos) os incorporadores decidiram por instituir o P.A em suas obras, podendo, por consequência, reterem até 50% do valor pago pelo cliente e ainda recebem a possibilidade de vender novamente o bem, por valor maior.
Para as imobiliárias preocupadas tão somente em bater metas e desenharem seu nome nas altas vendas e não no sonho real de seus clientes, virou rotina distratar, ter seus honorários assegurados e colocar a venda novamente para receber nova comissão, e, na ânsia de “bater meta”, vendem de qualquer forma, com profissionais muitas vezes não habilitados (facilitação do exercício irregular da profissão), vindo à orientar compradores leigos no assunto, sobre documentação, financiamento, renda, de qualquer forma, DESTRUINDO SONHOS e trazendo prejuízos imensuráveis à aqueles que perdem quantias vultosas de suas economias.
A carta de prêmios encantadores das incorporadoras para essas imobiliárias selvagens por vender desenfreadamente e de qualquer forma, aumentam. Inclusive, os advogados que deveriam estar trabalhando em conjunto para a segurança jurídica do ato e pelo preservar da justeza na relação e idoneidade da empresa, passam a ser vistos como empecilho de venda, tendo que sambar literalmente nos 30 para resolverem os imbróglios criados pela má prestação de serviço de intermediação, que visando apenas metas e lucros, esquecem do juramento, dos deveres da profissão, do sonhos das pessoas que atendem, e na segurança negocial e jurídica que DEVEM ter ao realizar da due diligente documental, das simulações de crédito, e na realidade de vida do promissário comprador.
Temos uma nova indústria de como levantar dinheiro fácil em detrimento das pessoas menos conhecedoras de documentação, renda e riscos, e que caem na teia de “consultores de imóveis”, extasiados pela possibilidade de receber carros, viagens para Buenos Aires, Chile, e troféus para exposição em redes sociais, bem como das imobiliárias que abraçam tais “profissionais” (facilitar do exercício irregular da profissão), para exibirem seu alto VGV com mão de obra barata.
Nasce uma nova discussão jurídica e que já vem se desenhando nos tribunais, contrária a parte da lei. Surge o delimitar dos valores de retenção. Hoje já temos jurisprudências no sentido de incluir as despesas administrativas, tributárias, de corretagem etc., dentro do valor de retenção sugerido, e, não mais acrescentando a esses.
Da mesma forma, já se tem questionamentos sobre a razoabilidade de aplicar os 50%, quando vislumbrada falhas na prestação de serviço imobiliário.
Nestes termos, ou a imobiliária aplica a diligência que deve, com profissionais devidamente habilitados e comprometidos com a segurança do negócio que firmam, ou, infelizmente, teremos mais uma enxurrada de ações judiciais para rediscutir a emenda de 2018 (tanto guerreada).
A lei só é firme e se mantém, quando nós (sociedade) entendemos sua função, interpretamos em nosso ofício e respeitamos todas as partes envolvidas, do contrário, é só mais uma conquista temerária e que poderá ser redesenhada se não atingir o seu fim.
Matéria de Carolina Pavão. Advogada OAB/SC 35.851
Proprietária de Pavão & Associados Advocacia e Consultoria Imobiliária
Especialista e atuante no Direito Imobiliário há 15 anos.
Pós-graduada em tributário, imobiliário, empresarial e imobiliário aplicado.
Consultora, palestrante e colunista imobiliária
Autora e co-autora de cursos na área imobiliária.
Parceira e colunista do Portal Publicidade Imobiliária.
