Devolução de imóveis na planta. Entendimento do STJ limita retenção a 25% e determina devolução imediata dos valores, fortalecendo o Código de Defesa do Consumidor frente à Lei dos Distratos
O que muda para o corretor de imóveis
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz reflexos diretos para o dia a dia dos corretores de imóveis que atuam com lançamentos e empreendimentos na planta. Com a nova interpretação da Corte, os compradores passam a ter maior proteção em caso de desistência (distrato), o que aumenta a confiança nas negociações e contribui para um mercado mais transparente e equilibrado.
Para o corretor, é essencial entender o que foi decidido tanto para orientar corretamente o cliente quanto para transmitir segurança durante o processo de venda. Saber explicar os direitos e deveres de cada parte é um diferencial que fortalece a credibilidade profissional.
STJ limita retenção a 25% e exige devolução imediata
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, no fim de setembro, um novo entendimento que promete alterar o equilíbrio nas relações entre construtoras e compradores de imóveis na planta. A Corte decidiu que, em caso de distrato quando o comprador desiste da aquisição, as incorporadoras não podem reter mais do que 25% do valor pago, e a devolução deve ocorrer de forma imediata, sem aguardar a conclusão da obra.
A decisão é vista como uma vitória histórica para os consumidores, pois reforça a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), que havia permitido retenções de até 50% em determinados casos. Embora o julgamento não tenha efeito vinculante, cria uma jurisprudência sólida que deve orientar as instâncias inferiores e servir de base para novos processos.
Defesa do equilíbrio contratual
Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, o STJ reconheceu a importância de restabelecer o equilíbrio entre as partes.
“Quem compra um imóvel na planta não recebe nada de imediato. Na prática, está financiando a obra com o próprio dinheiro. Quando precisa rescindir o contrato, não é razoável que perca metade do que pagou sem usufruir de nada”, explica Tapai.
Segundo ele, o posicionamento do STJ reafirma que nenhuma lei pode se sobrepor ao Código de Defesa do Consumidor, que proíbe perdas desproporcionais. “A Constituição garante proteção ao consumidor. Por isso, a decisão é um freio necessário a práticas abusivas e corrige distorções do mercado”, completa o advogado.
Retenção máxima e devolução imediata
A Lei dos Distratos já previa um teto de 50% de retenção, principalmente para empreendimentos com patrimônio de afetação, modelo que garante que os recursos da obra sejam usados exclusivamente naquele projeto. O problema, segundo especialistas, é que muitas incorporadoras aplicavam automaticamente o percentual máximo, independentemente da situação concreta.
Com a nova diretriz do STJ, fica consolidado que o limite de 25% deve prevalecer na maioria dos casos, e que a devolução dos valores não precisa esperar o término da construção.
“Em muitos distratos, o comprador chegava a perder 60% ou mais, considerando taxas e corretagem. Era um negócio vantajoso apenas para as construtoras, que conseguiam revender o imóvel e ainda ficavam com boa parte do dinheiro do primeiro comprador”, observa Tapai.
Reação do mercado imobiliário
A decisão deve gerar reações no setor da construção civil, que argumenta que a limitação pode comprometer o fluxo de caixa das incorporadoras. No entanto, Tapai discorda dessa visão:
“As empresas trabalham altamente alavancadas e usam o dinheiro dos compradores como capital de giro. Mas se o cliente desiste, o imóvel continua sendo da incorporadora, que pode revendê-lo até por um valor maior. Não há prejuízo real”, pondera.
O que o comprador de imóveis na planta deve saber
Com o novo entendimento, o consumidor deve redobrar a atenção antes de assinar qualquer distrato.
“Se a construtora se recusar a devolver pelo menos 75% do valor pago, o comprador não deve assinar o acordo. Depois, será difícil contestar na Justiça”, orienta o advogado.
Ele recomenda que o comprador tente uma solução amigável, mas, se não houver consenso, busque apoio jurídico.
Lei dos Distratos e direitos do consumidor
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, surgiu para padronizar regras em casos de desistência e trazer segurança jurídica às transações imobiliárias. Ela define percentuais de retenção e prazos para devolução dos valores pagos:
Empreendimentos sem patrimônio de afetação: devolução em até 180 dias após o distrato.
Com patrimônio de afetação: devolução até 30 dias após a emissão do habite-se.
A lei também protege o comprador em situações específicas, como atrasos superiores a 180 dias na entrega do imóvel, que permitem a rescisão com reembolso integral.
Um marco para o setor imobiliário
A decisão do STJ consolida o entendimento de que o comprador de imóvel na planta deve ser tratado com equilíbrio contratual e que cláusulas abusivas não serão aceitas.
“As pessoas não compram imóveis para desistir. Quando o distrato ocorre, geralmente há desemprego ou crise financeira. O consumidor já sai perdendo, mas não pode ser penalizado de forma desproporcional”, conclui Tapai.
A expectativa é que o novo entendimento reduza a judicialização e traga mais segurança jurídica tanto para consumidores quanto para incorporadoras que atuam com transparência.
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