Decisão do STJ: Corretora de imóveis que apresentou terrenos tem direito à comissão integral

STJ reconhece direito de corretora de imóveis à comissão integral, mesmo sem participação na fase final da venda

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mais segurança jurídica para corretores de imóveis em todo o país. No julgamento do Recurso Especial 2.165.921, a Terceira Turma da Corte confirmou que o profissional que realiza a mediação inicial de um negócio tem direito à comissão integral mesmo que não esteja presente na assinatura do contrato ou na conclusão final da negociação.

Entenda o caso

O processo analisado envolveu uma corretora que apresentou um terreno a uma potencial compradora. Com o tempo, a negociação avançou para a compra de uma área ainda maior, já sem a participação da corretora que iniciou o contato. Apesar disso, o STJ entendeu que a atuação da profissional foi decisiva para viabilizar a negociação e, por isso, garantiu seu direito à comissão sobre toda a área adquirida.

Essa decisão se baseia nos princípios da “aproximação útil”, previstos nos artigos 722, 725 e 728 do Código Civil. Em outras palavras, o Tribunal reconheceu que a corretora cumpriu o papel essencial de colocar as partes em contato e criar as condições iniciais para que o negócio fosse fechado.

Natureza do contrato de corretagem

Segundo o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do IBRADIM, a decisão reforça a ideia de que o contrato de corretagem é um contrato de resultado. “Se o corretor conseguiu colocar comprador e vendedor frente a frente e demonstrar esse vínculo, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado da etapa final da venda”, explica.

Substituição do corretor de imóveis e validade da comissão

Outro ponto abordado pelo STJ foi a substituição do profissional antes da conclusão da venda. O entendimento é que, se o corretor original realizou uma negociação preliminar com definição de objeto e preço e foi afastado sem justificativa, ele não perde o direito à remuneração.

A jurisprudência do caso citou o REsp 1.072.397/RS, reforçando que a presença do corretor na assinatura da escritura não é condição para o recebimento da comissão.

Alerta ao mercado: evitar prejuízos e disputas

Para o especialista, essa decisão envia um sinal claro ao mercado imobiliário: tentar “pular” o corretor de imóveis que iniciou a negociação pode gerar consequências jurídicas. “O STJ não apenas reconheceu a atuação da corretora como válida, como também determinou o rateio da comissão entre os profissionais envolvidos”, comenta Sousa.

Ele ressalta que provas como registros de e-mails, visitas e mensagens eletrônicas podem ser determinantes para garantir o direito à comissão em eventuais disputas judiciais.

Como proteger sua atuação profissional

A recomendação para corretores de imóveis e imobiliárias é adotar medidas simples, mas eficazes, para se resguardarem:

• Utilize cláusulas de exclusividade sempre que possível;
• Registre todas as visitas com fichas datadas e assinadas;
• Estabeleça prazo de proteção contratual de no mínimo 180 dias após a apresentação do imóvel;
• Documente todos os contatos e visitas em sistemas de CRM ou canais digitais, criando um histórico claro da atuação.

Essas práticas são fundamentais tanto para proteger os direitos dos profissionais quanto para evitar conflitos entre as partes envolvidas na negociação.

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