A locação de imóveis é uma excelente oportunidade para corretores de imóveis ampliarem sua atuação e conquistarem uma renda recorrente, algo que é mais demorado de se alcançar apenas com a venda de imóveis.
No entanto, uma dúvida comum entre os profissionais da área é sobre a emissão da nota fiscal nesse tipo de transação. Como funciona? Quem deve emitir? Como os impostos incidem sobre essa atividade?
Se você quer entender todos esses detalhes sobre como é feita a emissão de nota fiscal para locação de imóveis, chegou ao lugar certo! Vamos esclarecer todas essas questões neste artigo. Portanto, não deixe de acompanhar até o final!
Como é o mercado de locação de imóveis para o corretor?
Antes de falarmos sobre como funciona a emissão da nota fiscal para locação de imóveis, vamos entender um pouco melhor sobre como esse mercado funciona para o profissional corretor de imóveis.
Diferente da intermediação na compra e venda, onde o corretor recebe uma comissão única pela negociação do imóvel, no mercado de locação a renda pode ser recorrente, mas isso não significa que sempre seja assim. Afinal, vai depender do tipo de acordo feito na locação. Isso acontece porque o corretor pode atuar de duas principais formas:
- Intermediação da locação: Ele conecta o locador ao locatário, recebendo uma comissão inicial pela locação bem-sucedida.
- Administração de imóveis: Neste caso, ele gerencia o imóvel para o locador, ficando responsável por cobranças, manutenções e repasses financeiros. Aqui, a remuneração costuma ser um percentual fixo do valor do aluguel.
Por ser um segmento que pode gerar receita mensal e não depende diretamente do mercado imobiliário estar aquecido, muitos corretores vêm na locação uma estratégia para diversificar suas fontes de renda. Essa também é uma oportunidade para fazer novos tipos de networking.
Qual é a diferença do CNPJ que pode atuar com locação de imóveis para o que atua apenas com venda?
Qual de fato é a diferença entre um corretor de imóveis que tem um CNPJ apenas para venda e um que vai atuar com a locação de imóveis?
Pois bem, corretores de imóveis podem estruturar seus CNPJs de formas diferentes, e essa escolha impacta diretamente na emissão de notas fiscais e na tributação. Os principais CNAEs para essa atividade são:
- 6821-8/02 – Corretagem no aluguel de imóveis: Indicado para quem intermedia a locação, ou seja, conecta locador e locatário e recebe uma comissão pelo serviço prestado. A tributação segue o Anexo III do Simples Nacional, com alíquotas a partir de 6%.
- 6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária: Esse CNAE se aplica à administração de imóveis, onde o profissional recebe o valor total do aluguel e depois repassa ao locador, descontando sua taxa de administração. Essa atividade é tributada pelo Anexo V do Simples Nacional, com alíquotas a partir de 15,5% caso o corretor não utilize o Fator R.
Vale lembrar que nada impede que um CNPJ tenha ambos os CNAEs e, ainda, o CNAE para venda de imóveis, sendo o 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. Mas, é essencial compreender as diferenças na tributação e no modelo de emissão de notas fiscais.
Quem deve emitir a nota fiscal para locação de imóveis?
A emissão da nota fiscal para locação de imóveis dependerá do tipo de serviço prestado:
- Na intermediação da locação: O corretor emite a nota fiscal para o locador referente à comissão pela locação do imóvel.
- Na administração de imóveis: O corretor recebe o aluguel integral do inquilino e depois repassa ao locador, emitindo nota fiscal apenas sobre a sua taxa de administração. O valor que ele repassa ao locador é um repasse e não está sujeito à tributação pelo corretor de imóveis. Esse “repasse”, deve ser declarado por quem receber, no caso, o locador.
Portanto, o corretor precisa lembrar que a nota fiscal sempre deve ser emitida ao locador, pois é ele quem está contratando o serviço do corretor. Ou seja, é para ele que você está prestando o seu serviço.
Como emitir nota fiscal para locação de imóveis?
Agora que você já compreendeu mais detalhes sobre como funciona a emissão de nota fiscal para locação de imóveis, está na hora de ver como isso é na prática. Para isso, você pode se basear em alguns passos simples como estes:
- Verificar o CNAE: Certificar-se de que o CNPJ está cadastrado corretamente para intermediação ou administração de imóveis para emitir a sua nota fiscal com a atividade correta.
- Solicitar a autorização para emissão de NF: Em algumas cidades, é necessário fazer um cadastro na prefeitura para habilitar a emissão da nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e). Normalmente, esse procedimento já é realizado pelo próprio contador ou escritório de contabilidade que ficou responsável pela abertura do seu CNPJ.
- Preencher corretamente os dados: A nota deve conter:
- Dados do tomador do serviço (locador do imóvel);
- Descrição do serviço prestado (corretagem na locação ou administração de imóveis);
- Valor do serviço e impostos incidentes.
- Emitir e armazenar as notas fiscais: Como a administração de imóveis é uma atividade recorrente, a emissão da NF será feita mensalmente. Por isso, garanta que exista uma boa organização dos seus documentos e notas fiscais emitidas.
Existe diferença no pagamento de impostos de venda de imóveis e de administração de imóveis?
Você já deve ter reparado que o pagamento dos impostos é diferente quando apresentamos, em tópicos anteriores, os CNAEs. Portanto, sim, a tributação varia conforme a atividade desempenhada:
- Corretagem na locação de imóveis (CNAE 6821-8/02): Enquadra-se no Anexo III do Simples Nacional, com tributação inicial de 6%.
- Administração de imóveis (CNAE 6822-6/00): Enquadra-se no Anexo V do Simples Nacional, com alíquotas a partir de 15,5%, caso não utilize o Fator R.
- Intermediação de compra e venda de imóveis: Também se enquadra no Anexo III do Simples Nacional, com tributação a partir de 6%.
Compreender essas diferenças é essencial para evitar tributação indevida e otimizar os custos do seu CNPJ. Por isso, não deixe de conversar com o seu contador para entender em quais situações do seu dia a dia você deve utilizar cada CNAE.
Além disso, o corretor de imóveis também precisa compreender os impostos que incidem sobre o DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional) e os custos que ele terá com o CNPJ como, por exemplo, o CRECI Jurídico.
Se você quer entender se abrir um CNPJ é realmente a melhor opção para você, levando em consideração todos os custos, não deixe de conferir este artigo completo onde falamos sobre o corretor de imóveis pessoa física e pessoa jurídica.
Como abrir o meu CNPJ para realizar a emissão de nota fiscal para locação de imóveis?
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