O contrato estabelecido entre o corretor de imóveis e o proprietário do imóvel pode conceder ao corretor a exclusividade de venda, garantindo que mesmo que ele não participe diretamente daquela transação, ainda sim faça jus ao recebimento da comissão de corretagem.
No entanto, existe uma exceção e esta hipótese é pouco conhecida pelos corretores que normalmente acreditam que só por terem firmado o contrato com exclusividade estão plenamente resguardados em relação ao recebimento da comissão.
Veja o que diz a lei civil sobre a corretagem:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
É exatamente este final do artigo que tira do corretor o direito ao recebimento da comissão de corretagem se for comprovado sua inércia ou ociosidade. Por este motivo, muitos pagamentos de comissão de corretagem em contratos com exclusividade têm sido afastados pelo judiciário.
O entendimento é de que, havendo exclusividade, exige-se do corretor empenho redobrado, posto que a concretização do negócio dependerá exclusivamente de seu trabalho, já que o contratante não poderá valer-se dos préstimos de outro corretor, sob pena de pagar duas comissões de corretagem pelo mesmo negócio.
Nesses casos, exige-se que o corretor prove que realmente houve esforço para que a venda fosse efetivada e estas provas precisam ser documentadas. Com base na análise de processos judiciais deste tema, alguns documentos têm se mostrando imprescindíveis para esta demonstração, como por exemplo: relatório de visitas, com nomes e endereços de supostos interessados; anúncios em sites e outras redes sociais para divulgação do imóvel; apresentação de propostas recebidas; prints de contatos recebidos de interessados; contatos mantidos com o proprietários, etc.
Veja, por exemplo, o entendimento de um Juiz de São Paulo:
“A autora, para provar sua atividade de corretagem, juntou aos autos apenas o anúncio de fls. 26. É inaceitável que uma empresa de corretagem do porte da autora tenha providenciado um único anúncio de jornal. O documento de fls. 27, emitido unilateralmente pela autora, corresponde a uma “Relação de Eventos” e comprova que a ré somente fez uma única publicação.” (TJSP – Processo nº 0002578-49.2013.8.26.0011)
O trecho acima mostra que não bastam condutas isoladas durante a vigência do contrato de exclusividade. É necessário que o profissional demonstre o esforço efetivo durante todo o tempo e, para que seja uma prova apta, é fundamental que tudo seja comprovado documentalmente.
Dessa forma, fica o alerta para os corretores que trabalham com a venda de imóveis e utilizam a cláusula de exclusividade. Registre todos os esforços que foram feitos objetivando a venda do imóvel para que, caso sua diligência seja questionada, não haja margem para afastar o pagamento da comissão.
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Graziela Rosa é advogada, atua exclusivamente com direito imobiliário extrajudicial e judicial, com atendimento em todo o Brasil. Sua atuação especializada confere aos clientes um atendimento eficaz e direcionado. Graduada pela Universidade Estadual Paulista, pós-graduada em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e da Comissão Estadual de Direito Imobiliário OAB/SP.
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