Nos últimos meses, as regras para a obtenção de financiamento imobiliário têm passado por alterações significativas, impactando diretamente o mercado imobiliário. A falta de previsibilidade dessas mudanças representa um fator crítico, que o corretor de imóveis deve considerar ao elaborar contratos de compra e venda, com especial atenção às cláusulas relacionadas ao financiamento bancário.
Hoje, o financiamento bancário é amplamente utilizado para viabilizar transações imobiliárias. No entanto, muitos corretores deixam de incluir cláusulas específicas nos contratos que tratem dessa modalidade, o que pode resultar em dificuldades jurídicas caso ocorram mudanças nas condições de concessão de crédito ou até mesmo negativa do agente financeiro. A ausência de previsões contratuais pode deixar tanto o comprador quanto o vendedor vulneráveis a riscos financeiros, especialmente quando as condições de financiamento se alteram de forma inesperada.
Por exemplo, está prevista para novembro uma alteração no limite máximo de financiamento na modalidade SBPE que passará de 80% para 70% do valor do imóvel. Transações negociadas durante esse período podem não conter cláusulas que solucionem eventuais impasses decorrentes dessa mudança.
Caso o comprador não consiga cobrir a diferença no valor de entrada devido à alteração no limite de financiamento, a transação poderá enfrentar uma situação delicada. Pergunta-se, então: o contrato será rescindido com aplicação de multa ao comprador, sob a justificativa de que ele assumiu o risco de optar por uma modalidade de pagamento sujeita a mudanças? Ou será rescindido sem penalidades, uma vez que o comprador não pode ser responsabilizado por uma alteração regulatória inesperada?
Diante disso, é essencial que o contrato de compra e venda de imóveis, firmado antes da celebração do financiamento bancário, preveja todas as etapas envolvidas até o pagamento integral ao vendedor pelo banco. Assim, torna-se imprescindível a inclusão de cláusulas que regulem claramente os direitos e deveres das partes frente a possíveis alterações nas condições de financiamento, assegurando proteção jurídica e previsibilidade para ambas as partes em qualquer situação que possa surgir.
Além disso, cabe ressaltar que o corretor de imóveis exerce uma profissão de responsabilidade civil, na qual se exige diligência e precisão na condução das transações imobiliárias. A omissão ou falha em incluir cláusulas essenciais nos contratos, como as que tratam de situações envolvendo financiamento, pode resultar na responsabilização do corretor, que poderá ser condenado a indenizar as partes por eventuais prejuízos sofridos. Dessa forma, é fundamental que o corretor atue com o devido zelo, considerando as normas vigentes e as possíveis mudanças, de modo a assegurar a integridade e a viabilidade da transação imobiliária.
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Graziela Rosa é advogada, atua exclusivamente com direito imobiliário extrajudicial e judicial, com atendimento em todo o Brasil. Sua atuação especializada confere aos clientes um atendimento eficaz e direcionado. Graduada pela Universidade Estadual Paulista, pós-graduada em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e da Comissão Estadual de Direito Imobiliário OAB/SP.
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