As deficiências do mercado imobiliário brasileiro

Como no Brasil, nos Estados Unidos, imóveis são considerados bens de baixa liquidez. Ocorre que, naquele país, do momento do anúncio até a concretização da venda, passam-se, sem que haja desconto no preço, em média, três semanas, enquanto que, aqui, o processo é concluído em seis ou sete meses, podendo levar mais tempo ainda em períodos de crise, como o atual. Quanto à locação, o proprietário norte-americano espera, em média, duas semanas. Já em São Paulo, por exemplo, a demora chega a 49 dias.

Há inúmeras diferenças entre os dois mercados imobiliários. Uma das mais notórias é a forma como os imóveis são anunciados e negociados naquele país. Todos têm inventários completos, com informações sobre negociações anteriores, valores envolvidos e outros dados disponibilizados no Multiple Listing Service (MLS) cadastro ao qual os cerca de 3,5 mil corretores em atividade no Estados Unidos têm acesso. Tanto quem vende quanto quem busca a aquisição pode escolher seu corretor de preferência, já que esses profissionais podem negociar quaisquer imóveis que estejam à venda em suas regiões. Dessa forma, 99% das negociações ocorrem por meio de parcerias entre dois corretores, escolhidos por cada uma das partes envolvidas, que dividem uma comissão de 6% em média.

No Brasil, cada imóvel fica a cargo de um corretor. Quem está interessado, por exemplo, em um apartamento de três quartos em determinado local terá de procurar um corretor que poderá oferecer apenas aqueles que constam em seu portfólio. Não raramente, para ver várias unidades disponíveis em um mesmo condomínio, será preciso procurar dois ou três corretores diferentes. Com apenas um profissional apto a dar continuidade ao processo, a negociação se torna morosa e leva o proprietário a perdas, que vão desde a concessão de descontos para fechar o quanto antes a venda, ao acúmulo de custos de manutenção, condomínio, impostos e outros.

Outra diferença é o uso da tecnologia nos Estados Unidos. O Airbnb, site especializado na oferta de Vacation Homes – imóveis para aluguel por temporada ou curtos períodos –, passou de 300 mil ofertas em 2008 para 3,9 milhões em 2015. Com o uso desse tipo de ferramenta, proprietários das chamadas Vacation Homes chegam a obter 80% de ocupação de seus imóveis ao ano, com contratos muito mais vantajosos que os proporcionados pelos meios convencionais de locação.

Os juros de financiamentos imobiliários nos Estados Unidos ficam geralmente entre de 5 e 6% ao ano e o valor mínimo aceito pelos bancos geralmente é de US$ 100 mil. Exige-se, no mínimo, uma entrada de 30% e a comprovação de renda suficiente para pagar as mensalidades do imóvel pelos próximos 15 ou 30 anos. Assim, o valor mínimo da propriedade comprada financiada deve ser de US$ 133,334 mil, incluindo a entrada. Porém, casas com melhor retorno se iniciam em cerca de U$ 250 mil. Já no Brasil, os bancos que oferecem financiamento pelo SFH e são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). A taxa de juros mínima encontrada fica acima de 7,5% ao ano. Também é exigida uma entrada de, pelo menos, 20%.

Houve, com a crise do Subprime, ocorrida num período de expressivo crescimento da economia nacional, uma corrida de investidores brasileiros por imóveis nos Estados Unidos, particularmente na Flórida. Em boa medida, esse movimento deveu-se à promessa de que esses imóveis, por meio de seus aluguéis, se pagariam e ainda gerariam fartas sobras de capital. Isso nunca existiu. Agora, com a queda dos juros brasileiros, há uma retomada desse movimento. Esta é uma das razões do aumento de 227% no volume de recursos enviados por pessoas físicas do Brasil aos EUA, atingindo US$ 408 milhões, segundo dados do BC.

O último relatório sobre Compradores Estrangeiros de Imóveis da Associação de Corretores de Imóveis de Miami mostra que, em 2016, das cerca de 10.885 residências negociadas no período, 10% passaram a ser de brasileiros. Há um significativo potencial nesse mercado. Em geral, o investimento proporciona um retorno de 4% a 6% ao ano, o que permite o pagamento de mais de cinco prestações do financiamento. Mas, com o uso adequado de ferramentas como o Airbnb, a rentabilidade chega, muitas vezes, a 11%. Porém, como qualquer investimento, é sujeito a riscos, particularmente quando se está habituado a um mercado imobiliário tão distinto do brasileiro.

Por: Ricardo Molina é CEO da imobiliária norte-americana Talent Realty.

Fonte: Segs

 

Gostou do artigo? Deixe aqui seu comentário!