As carteiras imobiliárias em 2010 e os ganhos do investidor

No ano de 2010, foram registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) 39 ofertas de distribuição de cotas de fundos imobiliários, totalizando um montante recorde de R$ 9,7 bilhões. Destas, 20 ofertas foram concluídas ao longo do ano e somaram R$ 3,3 bilhões. As demais ofertas ainda estão em processo de comercialização.
Pelas informações mais detalhadas das emissões, verifica-se que, das 20 ofertas concluídas, o total de R$ 2,8 bilhões foi efetivamente colocado junto aos vários tipos de investidores (pessoas físicas, institucionais, corporativos, estrangeiros etc.), sendo que os maiores compradores foram as pessoas físicas. Do montante colocado, o volume de R$ 2,2 bilhões, equivalente a quase 80%, foi direcionado para pouco mais de 15 mil pessoas físicas.

Metade do volume das ofertas colocadas em 2010 foi de fundos imobiliários cuja política de investimento é adquirir, majoritariamente, lajes de prédios de escritórios para locação para empresas de primeira linha. Esse tipo de fundo atraiu investimentos de cerca de 8 mil pessoas físicas com aplicação média de aproximadamente R$ 130 mil. Em termos de volume, o segundo tipo de fundo que mais atraiu pessoas físicas foram aqueles cuja política de investimento é adquirir ativos financeiros imobiliários.

A aplicação média das cerca de 700 pessoas físicas que investiram nesse tipo de fundo é mais elevada, de cerca de R$ 500 mil. Com relação à quantidade de investidores, os fundos cuja política de investimentos é comprar imóveis “built-to-suit”, ou comerciais, atraíram cerca de 2 mil pessoas físicas cada um. Os imóveis “built-to-suit” são aqueles construídos para atender às necessidades específicas de um determinado locatário e, por consequência, possuem um contrato de locação com características particulares, geralmente de longo prazo.

Os imóveis comerciais são aqueles locados para lojas e shopping centers desenvolverem suas atividades mercantis. A aplicação média das pessoas físicas nos fundos que investiram em imóveis “built-to-suit” foi de R$ 90 mil e nos fundos que investiram em imóveis comerciais foi de R$ 60 mil. Adicionalmente, mas em menor número e em menor volume, as pessoas físicas também aplicaram seus recursos em fundos imobiliários que possuem como política de investimento a aquisição de imóveis e projetos habitacionais, galpões industriais ou armazéns para distribuição de estoques e cotas de outros fundos imobiliários.

Em termos de ganhos para o investidor, os dados de mercado mostram que, das ofertas encerradas em 2010, a faixa de rendimento corrente dos aplicadores em fundos imobiliário está ao redor de 9,5% ao ano. Esse número é calculado a partir da relação entre a remuneração distribuída pelo fundo e o valor de mercado de sua cota. Além do rendimento corrente o investidor em fundos imobiliários pode ter um ganho de capital tanto em função da valorização do imóvel quanto pela queda das taxas de juros de longo prazo.

A valorização do imóvel geralmente implica em um aumento dos valores cobrados pelo seu aluguel e a queda das taxas de juros torna o fluxo de caixa gerado pelos alugueis dos imóveis mais valioso. Em ambos os casos a consequência é o aumento do preço de mercado da cota o fundo. Como vantagem adicional, a pessoa física que aplica no fundo imobiliário possui isenção do imposto de renda sobre seus rendimentos, desde que o fundo imobiliário atenda as exigências da legislação.

A combinação entre a diversidade de políticas de investimento com a boa perspectiva de remuneração comparativamente às opções tradicionais de investimento foi um importante fator para o desempenho recorde do mercado de fundos imobiliários em 2010. Para 2011 o investidor deverá encontrar diversas alternativas que podem gerar boas oportunidades de investimento desde que os riscos para seu portfólio de investimento sejam toleráveis.

Entre as ofertas em andamento, uma boa parte são de fundos que tem como política de investimento a aquisição de ativos financeiros imobiliários. Uma inovação para 2011 serão os fundos que tem como política de investimento o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com o objetivo de capturar e repassar ao investidor o ganho com a valorização do terreno decorrente da atividade de incorporação imobiliária. A maior variedade de alternativas de fundos imobiliários implica, para os investidores, em análises de investimento mais detalhadas.

Fonte: Vida Imobiliária | Valor Econômico

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