É inegável: 2010 foi um bom ano para o setor imobiliário nacional. Em todos os pontos do País, os lançamentos e as vendas registraram bons resultados. Conforme dados da Pesquisa Secovi, de janeiro a outubro, na cidade de São Paulo, a comercialização registrou aumento 0,3% em comparação com igual período do exercício anterior. Os lançamentos, por sua vez, cresceram 23%.
Saliente-se que boa parte dos lançamentos estava represada por conta da crise (mundial) que afetou a economia no final de 2008 e primeiro semestre de 2009. Portanto, o que se vê é uma retomada natural, embora apareçam aqui e ali manifestações até mesmo alarmistas, sem que existam fundamentos para tanto.
O aparentemente exagerado volume de lançamentos em relação às vendas e os problemas que pontualmente se vê no prazo de entregas de algumas obras (um número inexpressivo, considerando-se a quantidade de empreendimentos entregues no prazo ou mesmo antes) fazem indagar se o setor estaria indo com muita sede ao pote. O pote de uma nova demanda, formada pelas classes emergentes que, apoiadas por linhas de crédito imobiliário e subsídios diretos do programa Minha Casa, Minha Vida, conquistaram o direito de sonhar com a casa própria – e comprá-la.
Do alto de minha experiência de 50 anos de atividades ininterruptas no mercado imobiliário, observo que o aquecimento da economia obrigou o setor a caminhar com maior velocidade, a dar passos mais largos. Mas as pernas não cresceram na mesma proporção. Essas pernas não são unicamente as das empresas incorporadoras e construtoras, que sofrem com a falta de mão de obra básica e especializada, bem como com a falta de equipamentos, nunca produzidos em volume adequado para enfrentar retomadas. Afinal, por duas décadas que o Brasil não vinha tendo escala na produção de imóveis.
Com isso, as empresas deixaram de comprar equipamentos, como gruas e guindastes, passando a locá-los conforme oportunidade. Fácil verificar que hoje há fila para alugar equipamentos, o que está sendo paulatinamente resolvido com importação, assim como a mão de obra está sendo treinada nos próprios canteiros. Além disso, novas tecnologias construtivas começam a ser adotadas. Com escala, é possível industrializar a montagem de moradias. É a indústria imobiliária começando a operar como indústria. O setor está resolvendo seus problemas.
Porém, a questão maior é a das pernas de todos aqueles de quem depende o setor imobiliário para entregar um empreendimento. Falo aqui não do complexo processo de aprovação, em vários departamentos governamentais. Falo, sim, é da dificuldade de se obter a documentação necessária para dar as chaves ao comprador, como certidões do INSS, ISS e consequente habite-se, além de outras providências. É que também o setor público não se preparou para dar conta desse volume de solicitações. Os recursos materiais e humanos não aumentaram. A perna ficou curta e, mesmo acelerando o passo, é difícil, se não impossível, acompanhar o ritmo.
Fica a sensação, ou constatação, inevitável: a demanda nos atropelou a todos, empresários, setor público e mesmo os agentes financeiros, que também têm lá suas dificuldades na hora dos repasses. O desenvolvimento econômico, que tirou da miséria milhões de brasileiro, somado às condições de acesso ao crédito imobiliário, gerou esse descompasso. Agora, nos cabe acertar o passo.
Parece-me que, naturalmente, as coisas começam a se acomodar. Primeiramente, vê-se que aquela puxada de preços dos imóveis (influenciada pela franca elevação dos custos dos terrenos) começou a afrouxar. Felizmente, começou-se a enxergar o limite, e isso é fundamental para que o setor imobiliário continue sua marcha de crescimento, sem fazer o jogo de especuladores de plantão, sem euforias, mas com realismo e foco no resultado.
Já presenciei vários ciclos do mercado de imóveis. E as ocasiões em que ele mais perdeu foi justamente quando saiu de um ritmo constante e partiu para o otimismo exagerado. E são sempre duas as consequências de quem dá o passo maior que a perna: ou cai ou se exaure antes de chegar ao destino.
A expectativa é que essa consciência sobre o andamento natural das coisas se estenda para todo o mercado, do empreendedor ao comprador. Assim, e somente assim, teremos o desejável desenvolvimento sustentável da indústria imobiliária.
Romeu Chap Chap é presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária
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