A nova proposta de atualização do valor dos imóveis promete mudar a forma como o Imposto de Renda (IR) incide sobre as operações de venda. A ideia é permitir que proprietários atualizem o valor de mercado de seus imóveis mediante o pagamento de uma alíquota reduzida, cerca de 4% sobre a diferença de preço, o que reduziria o imposto a ser pago ao governo em uma venda futura.
Embora ainda esteja em tramitação e não tenha sido aprovada definitivamente, o projeto já chama atenção do mercado imobiliário por corrigir uma distorção fiscal antiga e abrir novas oportunidades para corretores e investidores.
💰 O que está sendo proposto
O governo prepara uma mudança no Imposto de Renda que permitirá ao contribuinte atualizar o valor de imóveis e outros bens para o valor de mercado. Essa atualização seria considerada como novo custo de aquisição para futuras vendas, impactando diretamente o cálculo do imposto sobre ganho de capital.
Atualmente, quem vende um imóvel paga entre 15% e 22,5% de imposto sobre o lucro obtido (diferença entre o preço de compra e o preço de venda). Com a nova proposta, seria possível pagar 4% agora, sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado regularizando o bem e reduzindo o imposto no futuro.
Para pessoas jurídicas, a proposta prevê alíquotas de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL, também aplicadas sobre a diferença de valor.
O projeto inclui ainda a criação de um Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que permitiria essa correção de forma simplificada e com segurança jurídica.
📅 Como funcionaria na prática
Pessoa física:
Um imóvel adquirido por R$ 250 mil e hoje avaliado em R$ 700 mil poderia ter seu valor atualizado, pagando 4% sobre a diferença (R$ 450 mil), o que resultaria em R$ 18 mil de imposto.
Pessoa jurídica:
Uma empresa que possui um imóvel no ativo por R$ 600 mil e cujo valor de mercado seja R$ 1 milhão pagaria 8% sobre a diferença (R$ 400 mil), totalizando R$ 32 mil.
Após a atualização, o bem não poderia ser vendido antes de 5 anos, prazo mínimo de carência proposto para que o benefício fiscal seja mantido.
⚖ O que muda em relação à regra atual
Hoje, a lei permite a atualização de imóveis apenas dentro de condições restritas e com alíquotas maiores. Além disso, o prazo de carência para venda pode chegar a 15 anos, e a correção monetária sobre o valor de aquisição não é considerada o que faz com que boa parte do imposto recaia sobre a inflação acumulada ao longo do tempo.
A nova proposta busca tornar o sistema mais justo, alinhando a tributação à valorização real do bem e oferecendo uma oportunidade de regularização para quem tem imóveis antigos declarados por valores defasados.
🏘 Impactos para o mercado imobiliário
A proposta pode trazer mais liquidez ao mercado, já que muitos proprietários devem se sentir incentivados a atualizar seus imóveis e, em alguns casos, colocá-los à venda.
Para os corretores de imóveis, isso representa um campo fértil de atuação tanto na consultoria tributária básica aos clientes quanto na captação de novos negócios.
Os principais impactos esperados são:
- Aumento da oferta de imóveis atualizados e com documentação em dia;
- Oportunidade de novos negócios para corretores que se anteciparem;
- Mais segurança jurídica nas transações futuras;
- Correção de distorções que faziam proprietários pagarem imposto sobre inflação e não sobre lucro real.
🧭 O que o corretor de imóveis deve fazer agora
- Ficar atento à tramitação: A proposta ainda depende da aprovação no Senado e pode sofrer alterações.
- Informar e orientar clientes: Mostre aos proprietários como a medida pode impactar a venda futura do imóvel.
- Avaliar imóveis da carteira: Identifique aqueles com valor defasado e que podem se beneficiar da atualização.
- Evitar promessas antecipadas: Como a lei ainda não está em vigor, o corretor deve atuar com cautela e transparência.
- Atualizar seus conhecimentos: Entender como a atualização afeta o ganho de capital pode ser um diferencial competitivo no atendimento ao cliente.
⚠ Pontos de atenção
O pagamento do imposto seria imediato, o que pode impactar o caixa do contribuinte.
Imóveis vendidos antes do prazo de carência podem perder o benefício fiscal.
A adesão seria por tempo limitado, exigindo atenção ao prazo quando (e se) a lei for aprovada.
A proposta de atualização do valor dos imóveis no Imposto de Renda pode representar uma das maiores mudanças fiscais dos últimos anos para o setor imobiliário. Se aprovada, beneficiará proprietários e investidores, incentivando a regularização patrimonial e movimentando o mercado.
Para os corretores de imóveis, o momento é de acompanhar, entender e se preparar. Mesmo antes da aprovação, dominar esse assunto pode fortalecer sua imagem profissional e abrir portas para novas oportunidades de negócio.
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