A regulamentação da Reforma Tributária trouxe mudanças importantes na cobrança de impostos que impactam diretamente quem compra, vende, doa ou recebe imóveis e heranças. As novas regras passam a valer a partir de janeiro de 2026 e exigem mais atenção e planejamento dos contribuintes.
Entre os principais tributos afetados estão o ITCMD, que incide sobre heranças e doações, e o ITBI, cobrado nas operações de compra e venda de imóveis. A reforma reforça a diferença entre esses dois impostos e altera pontos relevantes na forma de cobrança.
Diferença entre ITCMD e ITBI
A nova legislação deixa mais claro o papel de cada tributo:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): incide exclusivamente sobre a venda de imóveis entre pessoas vivas.
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): incide sobre heranças e doações, tanto de bens móveis quanto imóveis.
Essa separação busca reduzir conflitos de interpretação e padronizar a aplicação dos tributos em todo o país.
O que muda no imposto sobre heranças e doações (ITCMD)
O ITCMD é um imposto estadual e, até agora, apresentava grande variação de regras entre os estados. Com a reforma, foi criada uma Lei Geral do ITCMD, que unifica critérios e estabelece diretrizes obrigatórias.
Alíquota progressiva obrigatória
A principal mudança é a exigência de alíquota progressiva. Na prática, isso significa que:
Quanto maior o valor da herança ou da doação, maior será a alíquota aplicada;
Os estados continuam definindo suas taxas, mas devem respeitar o teto máximo de 8%;
Estados que adotavam alíquota fixa precisarão ajustar sua legislação.
Base de cálculo pelo valor de mercado
Outra alteração relevante é que o imposto deverá ser calculado com base no valor de mercado atualizado dos bens, e não em valores históricos ou venais defasados. Isso pode elevar significativamente o montante a ser pago em muitos casos.
Isenções previstas
A nova regulamentação também trouxe hipóteses de isenção do ITCMD, entre elas:
- Planos de previdência privada (VGBL e PGBL): os valores transmitidos aos beneficiários não sofrem incidência do imposto;
- Doação ou herança de livros, jornais, periódicos e obras musicais produzidas no Brasil ou por autores brasileiros;
- Renúncia de herança: quando o herdeiro abre mão de sua parte, não há incidência de imposto sobre esse ato.
Possível aumento da carga tributária
Com a combinação da alíquota progressiva e da nova base de cálculo pelo valor de mercado, há expectativa de aumento da carga tributária sobre heranças e doações, especialmente nos estados que antes aplicavam percentuais fixos mais baixos.
Mudanças no imposto sobre a venda de imóveis (ITBI)
O ITBI continua sendo um imposto municipal, e os municípios mantêm autonomia para definir prazos, formas de pagamento e eventuais descontos, dentro dos limites da legislação complementar.
Novo momento de cobrança
A reforma define que o fato gerador do ITBI passa a ocorrer no momento da celebração do ato de transmissão do imóvel ou do direito real, e não apenas no registro final. Isso pode antecipar a necessidade de pagamento do imposto durante o processo de compra.
Valor de referência
Outra mudança é a possibilidade de o ITBI ser calculado com base em um valor de referência definido pelo município, e não necessariamente sobre o valor declarado na transação. Isso reforça a importância de atenção aos critérios adotados pelas prefeituras.
Cuidados e planejamento a partir de agora
Com as novas regras, alguns cuidados se tornam essenciais:
- Reavaliar o patrimônio: considerar o valor de mercado real dos bens ajuda a evitar surpresas no cálculo dos impostos;
- Manter o domicílio fiscal atualizado: no caso de bens móveis, o local de residência do doador ou falecido define onde o imposto será recolhido;
- Avaliar doações em vida: antecipar transferências pode reduzir o impacto das alíquotas progressivas, dependendo do caso;
- Ficar atento a novos fatos geradores: determinadas operações societárias passam a ser tratadas como doação quando não houver justificativa econômica clara.
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária representam um novo cenário para quem lida com imóveis, heranças e doações. A partir de janeiro, o planejamento tributário deixa de ser uma opção e passa a ser uma necessidade, tanto para pessoas físicas quanto para profissionais do mercado imobiliário que orientam seus clientes.
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