A partir de 2026, o famoso “contrato de gaveta” aquele acordo informal entre locador e inquilino, sem registro ou declaração oficial deixará de ser uma prática segura.
A Receita Federal passará a identificar automaticamente contratos não declarados por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um novo sistema nacional que cruzará informações de cartórios, bancos, prefeituras e concessionárias de serviços públicos.
O resultado?
A formalização das locações se tornará obrigatória na prática e quem insistir em manter acordos informais estará sujeito a multas pesadas e fiscalização automática.
🏠 Como o sistema vai detectar contratos de gaveta
O CIB será um identificador único de imóveis, reunindo dados sobre propriedade, ocupação, IPTU e transações em uma única base integrada.
Essas informações serão cruzadas com as bases da Receita Federal, incluindo movimentações bancárias (via e-Financeira), contas de consumo e declarações de imposto de renda.
Na prática, o sistema conseguirá detectar situações como:
- Quando o inquilino declara o endereço como residência, mas o proprietário não declara o rendimento de aluguel;
- Transferências mensais recorrentes entre as mesmas pessoas sem justificativa clara;
- Diferenças entre o valor declarado de ocupação e os dados cadastrais do imóvel.
Esses indícios serão suficientes para abrir uma fiscalização automática, que poderá resultar em autuações e multas.
⚖ A base legal da nova fiscalização
O novo modelo é sustentado por um conjunto de normas já em vigor e pela regulamentação recente do CIB:
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) – continua permitindo contratos verbais, mas a falta de formalização agora será facilmente identificada digitalmente.
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) – determina a obrigação de declarar rendimentos, inclusive de aluguel.
- Decreto nº 9.580/2018 – estabelece o Carnê-Leão como forma de recolhimento mensal do imposto devido.
- Instrução Normativa RFB nº 2.278/2025 – amplia o cruzamento eletrônico de informações entre bancos, cartórios e prefeituras.
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – previsto para entrar em operação em 2026, começando pelas capitais e se expandindo gradualmente.
Essas normas consolidam o arcabouço jurídico que permitirá à Receita Federal detectar, de forma automatizada, contratos informais de locação.
💰 Multas e penalidades
A Receita será rigorosa com quem não declarar as locações:
Para o proprietário (locador):
- Multa de 75% sobre o imposto devido, podendo dobrar em caso de fraude intencional;
- Cobrança retroativa de até cinco anos, com juros e correção;
- Risco de processo criminal por sonegação fiscal.
Para o inquilino (locatário):
- Multa de 20% sobre os valores omitidos;
- Possível malha fina se o endereço declarado não coincidir com o informado pelo CIB;
- Enquadramento por conivência em fraude fiscal, caso comprovado o conhecimento da omissão.
🧾 Como se preparar para 2026
A regularização é a melhor forma de evitar dores de cabeça.
Tanto proprietários quanto inquilinos precisam formalizar seus contratos de aluguel e manter suas declarações em dia.
Para o locador:
- Elabore contratos escritos e registrados;
- Utilize o Carnê-Leão para recolher mensalmente o imposto sobre o aluguel;
- Declare todos os rendimentos na Declaração de Imposto de Renda.
Para o locatário:
- Exija contrato formal;
- Declare os valores pagos na ficha “Pagamentos Efetuados” do IR;
- Prefira pagamentos via transferência bancária ou Pix, que comprovam as transações.
Esses cuidados garantem conformidade fiscal e segurança jurídica para ambas as partes.
🧩 O papel do Cadastro Imobiliário Brasileiro
O CIB é o coração dessa nova fase de modernização do mercado imobiliário.
Com ele, cada imóvel do país terá um código identificador único, permitindo ao poder público rastrear quem é o proprietário, quem ocupa o imóvel e quais movimentações financeiras estão associadas a ele.
Além de combater a informalidade e fim dos contratos de gaveta, o sistema promete trazer mais transparência, confiança e valorização ao setor imobiliário.
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