A medida provisória que vai criar regras para quando o mutuário desiste de comprar um imóvel em construção — o chamado distrato — pode não ajudar a resolver a crise do setor e ainda complicar a situação dos consumidores. As novas regras, segundo especialistas que acompanham a discussão e profissionais ligados à defesa dos direitos dos consumidores, mantêm a insegurança para empresas e clientes.
Os casos de distratos se multiplicaram nos últimos anos, com o agravamento da crise econômica. Entre 2014 e 2016, foram 137.211 distratos no país, segundo dados da Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ). Isso corresponde a 46% dos contratos firmados em 2014, 42% daqueles feitos em 2015, e a 35%, no ano passado. O problema é que não há regras definidas sobre o quando deve ser reembolsado ao consumidor em caso de desistência, e a maioria dos casos vai parar na Justiça. Foi justamente o alto número de desistências que levou os ministérios do Planejamento, da Fazenda, da Justiça e a Casa Civil a se debruçarem sobre o tema.
— A MP não está boa para o consumidor, mas também não é o que as empresas queriam — afirma Arthur Rollo, titular da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), do Ministério da Justiça, que tem acompanhado de perto as discussão sobre a MP.
PRAZO PARA DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL
A minuta da MP, em discussão pelo governo, prevê uma punição bem mais rigorosa a quem desistir do contrato do que consolidou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — que considera abusiva retenções acima dos 25% do total pago pelo comprador. A proposta atual é reter até 50% dos valores pagos. No fim das contas, isso pode significar até 16% do valor do imóvel (já restituído o percentual de corretagem), no caso das unidades residenciais.
Para Sidney Rosa, subcoordenador das Promotorias de Defesa do Consumidor do Ministério Público do Rio (MP-RJ), a edição de uma medida provisória “atropela” a construção democrática de lei específica para o tema em tramitação no Congresso: a 774/2015.
— A lei, que a princípio era mais benéfica às empresas, foi sendo discutida, aprimorada, adequada ao Código de Defesa do Consumidor. Ao desconsiderar a jurisprudência do STJ e passar a reter 10% do valor do imóvel, a punição imposta ao consumidor pode ser elevada — destaca.
Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário e vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor (OAB/SP), também considera um retrocesso de direitos:
— Reter 50% dos valores pagos pelos clientes, além de 6% do valor do imóvel a título de corretagem, é confisco. Um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, pelo qual já se pagou R$ 100 mil, o cliente perderia R$ 80 mil, ou seja R$ 50 mil do total pago em parcelas, além de R$ 30 mil a título de corretagem. Isso, além de ilegal, é imoral. O Judiciário já firmou entendimento acerca da ilegalidade de retenções acima de 25%. As empresas buscam legalizar condutas ilícitas. Ou seja, se a lei proíbe, muda-se a lei.
Além disso, discute-se conceder um prazo de 180 dias ou até que o imóvel seja vendido para que o incorporador devolva o dinheiro ao consumidor.
— O ideal é o prazo de 90 dias, mas se houver garantia real tudo bem, pois hoje, muitas vezes, as empresas fazem acordo e não pagam. Agora, esperar a venda da unidade é inviável, pois o comprador não tem como controlar isso — ressalta Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário, ressaltando que, há um ano, resolvia os distratos fora da Justiça. — Hoje as construtoras não querem negociar. Como não têm venda e o estoque está alto, ganham tempo com a ação judicial.
EXCEÇÃO PARA INVESTIDORES
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, diz que considera razoável os percentuais de penalidade impostos aos consumidores, apesar de admitir que o setor propôs a retenção de 20% do valor do imóvel
— Temos que inibir quem quer se aproveitar da situação — afirma Martins, se referindo a investidores que, muitas vezes, compram o imóvel não para morar, mas sim para revender, e desistem do negócio diante de uma queda nos preços praticados no mercado.
Enquanto essa questão não é decidida pelo Executivo, a Justiça do Rio vem fazendo diferença em suas decisões entre aqueles que considera “consumidor final e aos vistos como “consumidor investidor”. Para o primeiro, segue a jurisprudência do STJ, e determinam o percentual de retenção dos valores pagos em até 25%. Ou seja, o comprador recebe, no mínimo, 75% do total desembolsado ao devolver o imóvel. Já o “investidor” tem saído do tribunal com os bolsos vazios, diz o desembargador Werson Rêgo, da 25ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio.
Segundo Rêgo, até 2014, as questões mais recorrentes do setor imobiliário que chegavam à Câmara eram atraso de obra e vício construtivo. Hoje, diz, a maioria das ações é sobre distrato.
— Muitos compraram imóveis no Rio para investimento quando o mercado estava aquecido, contraíram dívidas e, quando os preços caíram, desistiram da compra. Não porque não pudessem pagar, mas porque não era um bom negócio. E isso gerou um impacto no mercado como todo — diz.
O desembargador defende que o incorporador receba, ao menos, 9% a 10% do valor do imóvel em caso de distrato, para cobrir o custo de lançamento.
— A tendência é a perda do sinal e entre 10% a 25% do valor pago, o que deve resultar em cerca de 12% do valor do imóvel. Se isso se consolidar, o incorporador não vai mais pedir um valor simbólico de sinal, pois sabe que é aquilo que vai recuperar se o negócio for desfeito. A entrada maior também levará o consumidor a uma compra mais consciente — diz Rêgo.
Para o presidente da Ademi/RJ, Claudio Hermolin, falta na MP uma diferenciação para os casos de distratos feitos por investidores.
— Dados estatísticos mostram que somente 30% dos distratos que estão na Justiça são por conta da perda de emprego. Os outros 70% são de pessoas que investiram e desistiram de fazer o negócio. Isso causa desequilíbrio no setor. Em nenhum lugar do mundo existe este desequilíbrio que se propõe para o Brasil — destaca Hermolin.
No outro lado da mesa de negociações, há casos como o de Raphael Costa, que tentou fazer um distrato com a construtora Brookfield, depois de um atraso de mais de seis meses da entrega da obra. Apesar de a Justiça dizer que a restituição deve ser integral e imediata — Súmula 543 do STJ — a construtora impôs a ele uma multa de 50% do que tinha pago.
— Precisava do dinheiro para dar o sinal em outro apartamento. Mas depois entrei na Justiça — conta Costa.
A primeira sentença determinou a construtora a devolução integral do valor pago, corrigido e acrescido de juros de mora, diz Lucas Miglioli, advogado do consumidor, mas a construtora recorreu. Procurada, a Brookfield disse não comentar ações na Justiça.
Fonte: O Globo
