Nem sempre as circunstâncias da vida coincidem com o término do prazo do contrato de locação de imóveis. Mudanças de emprego, oportunidades ou desafios inesperados podem levar um inquilino a precisar sair antes do prazo estipulado no contrato.
As dúvidas mais comuns dos locatários nesses casos são:
- E agora? Qual o valor da minha multa?
- Como devo calcular a multa?
O que diz a legislação sobre a multa por rescisão antecipada do contrato de locação de imóveis?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não estabelece um valor fixo ou um percentual para a multa por rescisão antecipada. Esse montante deve estar especificado no contrato firmado entre as partes.
O artigo 4º da Lei 8.245 dispõe:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Pontos importantes sobre a multa por rescisão antecipada
1. Multa em contrato por prazo determinado
A multa por quebra de contrato só pode ser exigida se o contrato estipular um prazo determinado para a locação.
2. O locador não pode reaver o imóvel antes do prazo
O locador não pode solicitar a devolução do imóvel antes do prazo estipulado no contrato, salvo nos casos previstos no artigo 9º da Lei 8.245/91.
3. Como calcular a multa proporcional?
A multa deve ser calculada de forma proporcional ao período que não foi cumprido pelo inquilino. Veja o exemplo:
Exemplo:
- João firma contrato de locação residencial com Maria pelo prazo de 36 meses.
- O contrato prevê uma multa de R$ 3.000,00 em caso de rescisão antecipada.
- Após 6 meses, João decide sair do imóvel, faltando 30 meses para o fim do contrato.
Para calcular a multa:
- Divida o valor da multa pelo prazo total do contrato:
- R$ 3.000,00 / 36 meses = R$ 83,33 por mês.
- Multiplique esse valor pelo número de meses restantes:
- 30 meses x R$ 83,33 = R$ 2.499,90.
Ou seja, João deverá pagar R$ 2.499,90 a título de multa rescisória.
O cálculo da multa por rescisão antecipada deve sempre seguir a proporcionalidade, conforme determinado na Lei do Inquilinato. Antes de firmar um contrato de locação, é fundamental que tanto locadores quanto locatários compreendam essas regras para evitar conflitos futuros.
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