Loteamentos Clandestinos: Como acabar com esse mal?

A população no Brasil é essencialmente urbana, havendo crescido de forma assustadora nos últimos 50 anos. Esse crescimento urbano veio desacompanhado de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (água, luz, esgoto, etc.) e de serviços públicos de educação e saúde pública.

A ocupação desordenada do solo deu ensejo à formação de habitações subnormais, como as favelas, mas, também, a um segmento do mercado informal da habitação que continua crescendo, lesando os padrões de desenvolvimento urbano das cidades: os loteamentos clandestinos.

Desta forma, a implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente urbano ou construído, irradiando efeitos sobre a população difusa e coletivamente considerada, pois a inobservância das normas urbanísticas pode gerar problemas que afetam a segurança, a salubridade e o conforto dos citadinos e transeuntes, bem como a funcionalidade e a estética da cidade.

Clandestino não é, apenas, o loteamento feito às ocultas. Tanto o é aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque inexistente solicitação de aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, por não atender às exigências legais. Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado fisicamente pelo loteador com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, e com a edificação de casas pelos adquirentes.

Mas os parcelamentos também se denominam clandestinos nas hipóteses em que a gleba não tenha sofrido qualquer fragmentação, porque “algumas vezes, não são executados, embora haja, segundo uma planta ou projeto, ocorrido a venda dos lotes. Assim, tanto são clandestinos os parcelamentos executados como os não-executados
De um modo geral, concomitantemente ao ato de parcelar, os lotes resultantes são lançados no mercado de consumo através de panfletos e cartazes publicitários espalhados pela cidade, notadamente nos bairros periféricos. Imobiliárias e corretores de imóveis filiam-se à prática, intermediando as vendas dos lotes, a preços baixos, sem qualquer preocupação com a regularidade formal do loteamento.

Junte-se a esse panorama o déficit habitacional, os movimentos migratórios para as grandes cidades e a procura da casa própria pelas classes mais modestas. Eis a receita para a produção informal de casas populares, para assentamentos não planejados e descontrolados, para o caos urbano.

Outra modalidade consiste na constituição fraudulenta de “condomínios”. Proprietários de glebas vendem partes ideais em percentuais numericamente iguais ou muito próximos, mediante alienações sucessivas, formando condomínio com pessoas sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relação, em escala empresarial, mediante contratos padronizados. As escrituras de venda e compra das “frações ideais” são registradas no serviço imobiliário de forma sequencial, numa mesma matrícula.

Ainda que as escrituras não tragam a localização da parte, na verdade, quando da contratação, são exibidas plantas indicando onde a “fração ideal” está situada e, de fato, o terreno do “condômino” se apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para ruas abertas pelo proprietário originário. Portanto, sem relação com o condomínio ordinário (Cód. Civil, art. 623 e segs.).

Assim como a implantação de loteamentos clandestinos afeta a cidade como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o perfil que os habilita a essa empreitada.
É necessária uma conjugação de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder Judiciário.

Fica uma dica importante para a população, que antes de adquirir um imóvel, deve-se verificar com atenção e cuidado toda a documentação, certificando que o lote é regularizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis; não está localizado em loteamento clandestino, não contenha qualquer implicação ambiental; se as certidões cíveis e loteamentos trabalhistas dos vendedores não contenham quaisquer ônus; os impostos junto a Prefeitura Municipal estejam quitados e se a pessoa que se apresenta como vendedor, é de fato , o verdadeiro proprietário do imóvel a ser comercializado, ressaltando que a presença de um profissional da área jurídica e do tabelião de nota é sempre imprescindível.

Artigo enviado ao Blog Marketing e Publicidade por Vitor Cintra

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