A venda de um imóvel pode gerar ganho de capital ou seja, lucro sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Nesse caso, a Receita Federal cobra o Imposto de Renda (IR), geralmente na alíquota de 15%.
Mas nem sempre esse imposto precisa ser pago. Desde 2005, a Lei nº 11.196/2005 estabelece situações em que o contribuinte pode ter isenção do IR na venda de imóveis residenciais.
Nos últimos meses surgiram rumores sobre mudanças nas regras, mas a Receita Federal reforçou: nada mudou. As normas seguem as mesmas de quase 20 anos atrás.
O que diz a Receita Federal sobre a isenção do IR na venda de imóveis
De acordo com a Receita, quem vende um imóvel residencial e utiliza o valor obtido para comprar outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de até 180 dias, pode ficar livre do pagamento do IR sobre o ganho de capital.
Alguns pontos importantes:
- O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
- O valor da venda precisa ser aplicado integralmente na aquisição do novo imóvel.
- A operação deve ser informada corretamente na declaração de Imposto de Renda.
Segundo a Receita, muitos veículos de imprensa trataram essa regra como novidade, mas ela já estava prevista desde a criação da chamada “Lei do Bem” em 2005.
Quem pode ter isenção do IR na venda de imóveis
Além da regra do reinvestimento em até 180 dias, existem outras situações em que o contribuinte pode se beneficiar da isenção.
Veja os principais casos:
1. Venda de único imóvel até R$ 440 mil
O proprietário que vende um único bem de até R$ 440 mil está isento do IR, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.
2. Imóveis adquiridos antes de 1969
Quem comprou imóveis antes de 1969 não paga nenhum imposto sobre o lucro da venda.
3. Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988
Existe um fator redutor que diminui o imposto conforme o tempo de posse. A cada ano, a partir de 1969, a redução é de 5%, até chegar a 100% para os imóveis mais antigos.
4. Benfeitorias e reformas comprovadas
Obras de melhoria (como ampliações e reformas) aumentam o valor de aquisição do imóvel. Isso reduz o ganho de capital e, em alguns casos, pode gerar isenção total.
5. Desapropriação para reforma agrária
A indenização recebida nesse tipo de desapropriação não é tributada como ganho de capital.
6. Variação cambial
Em alguns casos de imóveis adquiridos com recursos em moeda estrangeira, a variação cambial pode ser isenta.
7. Compra de outro imóvel em até 180 dias
Como já citado, desde 2005, quem reinveste o valor integral da venda de um imóvel residencial em outro imóvel residencial, no prazo de seis meses, não paga IR.
Como é calculado o ganho de capital
O cálculo é feito com base na diferença entre o valor de compra do imóvel (registrado oficialmente, acrescido de despesas de escritura, ITBI e reformas comprovadas) e o valor de venda.
Sobre esse lucro incide a alíquota do IR, geralmente de 15%. Porém, se o contribuinte se enquadrar em alguma das hipóteses de isenção, o imposto não será devido.
Por que corretores de imóveis devem conhecer essas regras do IR na venda de imóveis
Para quem atua no mercado imobiliário, entender como funciona a isenção do IR na venda de imóveis é um diferencial competitivo.
Corretores de imóveis que conseguem orientar seus clientes sobre prazos, regras e benefícios fiscais passam mais confiança, agregam valor à intermediação e aumentam as chances de fidelização.
As regras de isenção do Imposto de Renda na venda de imóveis permanecem as mesmas desde 2005. Não houve mudanças recentes, apenas interpretações equivocadas que geraram confusão.
Saber exatamente quando a isenção é possível ajuda tanto os proprietários a economizarem quanto os corretores de imóveis a oferecerem um serviço mais completo e consultivo.
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