Negócio é arriscado e especialistas recomendam que a compra seja feita com autorização do juiz.
Quanto maior a quantidade de problemas e o risco do negócio, mais barato o imóvel. Por isso, ao resolver comprar imóveis em inventário (aqueles deixados como herança), muitos investidores têm a vantagem de conseguir um grande desconto na compra, que pode chegar a 50% do valor do bem. Segundo especialistas, porém, o negócio envolve riscos, principalmente se o processo de partilha da herança ainda estiver no início e for feito sem a autorização de um juiz.
O advogado, Renato Ayres de Oliveira, explica que há duas situações mais comuns da venda do imóvel. “Uma é quando os herdeiros não têm interesse em manter o imóvel e querem transformar o bem em dinheiro. A outra ocorre quando eles precisam do dinheiro para pagar os impostos cobrados na partilha, que são altos”, enumera o especialista. “Em ambas, o que se verifica na maioria das vezes é uma queda no valor do imóvel.”
O desconto varia em função da quantidade de herdeiros, da regularidade da documentação e do pagamento de impostos, do tempo que falta para acabar o processo e até da quantidade de bens deixados como herança. “Quanto maior a complexidade do inventário, maior o risco para quem compra e menor o preço”, diz o advogado Edemilson Wirthmann Vicente.
Oliveira calcula que em inventários mais rápidos e menos complexos o investidor consegue um desconto que, em média, varia entre 10% e 20% do valor de mercado do bem. Já quando a documentação não está em ordem e os herdeiros precisam do dinheiro para dar andamento ao processo, o desconto chega a 50%. “Devido ao risco que o negócio oferece, sem dúvida, o investidor deve barganhar um preço abaixo do real”, recomenda o advogado Marcel Leonardi.
Riscos
Há duas maneiras de comprar imóveis em inventário: por meio de uma autorização do juiz ou de um contrato denominado cessão de direitos hereditários. “No primeiro caso, há riscos, mas eles são reduzidos porque, geralmente, a decisão do juiz não é alterada”, diz Vicente.
A venda judicial ocorre quando um ou mais herdeiros (quase sempre a maioria deles) entram com um pedido para a Justiça autorizar o negócio, antes da finalização da partilha, que pode demorar anos. O juiz precisa de um motivo para autorizar o negócio que, muitas vezes, é a utilização da quantia para pagar impostos do inventário. Se forem cumpridos todos os prazos na Justiça, a autorização pode sair em três meses, e o investidor já adquire a escritura definitiva do imóvel.
“Há riscos muito específicos, como se o inventário tiver alguma cláusula impedindo a venda dos ativos e o juiz, por alguma falha, autorizar o negócio”, explica o advogado Vicente. A venda pode ser cancelada se isso ocorrer, e o investidor receberá o dinheiro de volta.
Nesse tipo de venda, mesmo se aparecer um herdeiro não previsto, como um filho desconhecido ou um caso extraconjugal, o risco é reduzido. “O reclamante pode até contestar a venda, mas a chance de ganho no processo é muito pequena. O que muitas vezes ocorre é que ele cobra o dinheiro que lhe é de direito dos irmãos e outros herdeiros que o receberam”, explica Leonardi.
Na segunda opção de compra, por meio do contrato de cessão de direitos hereditários, o investidor não adquire o imóvel, mas o direito de receber o bem (completo ou uma parte) quando o processo for finalizado. É uma transferência do direito do herdeiro ao comprador. “O negócio pode ser feito por um contrato de gaveta ou por um contrato particular com força de escritura pública”, explica Leonardi. O documento definitivo só sai no final da partilha dos bens.
O advogado Vicente alerta que este tipo de compra costuma oferecer mais riscos. Um deles é quando, no decorrer da partilha, descobre-se que o falecido deixou muitas dívidas. “O imóvel pode ser usado para pagá-las”, diz. Segundo Oliveira, as dívidas do herdeiro também podem comprometer o negócio. “Se o herdeiro tiver muitas dívidas e o patrimônio não for suficiente para honrá-las, o credor pode cobrar a futura herança”, diz.
Em ambos os casos, é preciso que o investidor contrate um advogado para analisar o processo. “Na cessão de direitos, a ajuda do especialista é ainda mais importante porque o negócio é mais arriscado e o processo pode demorar anos para ser solucionado”, diz Leonardi. Uma recomendação do advogado é que no contrato particular o investidor estabeleça uma cláusula determinando um tempo máximo que o inventário deve ser resolvido para ele ter a escritura definitiva. “Se vencer o prazo, o negócio é automaticamente cancelado e ele recebe o dinheiro de volta”, diz.
Por: AE Investimentos
