Tente puxar um elástico com força, até que chegue o limite de sua elasticidade. O resultado será uma de duas coisas: ou o elástico arrebenta, ou você o soltará em uma “estilingada” forte, devido à energia acumulada pelo elástico. A rentabilidade dos investimentos segue uma lei parecida: se os ativos são apreciados muito rapidamente e em desarmonia com os indicadores econômicos, a probabilidade de uma queda brusca dos preços ou, no mínimo, de uma estabilização geral (que pode durar meses ou anos!) até que os preços retornem a sua média histórica, se torna cada vez maior. É a chamada reversão à média histórica.
Muitas vezes, as pessoas assumem que a rentabilidade de seus ativos manterá a performance dos últimos anos. Isso acontece tanto em períodos de exuberância econômica quanto em períodos de crise. Quando a economia caminha a todo o vapor, aumenta a confiança das pessoas, que passam a aceitar pagar cada vez mais por seus ativos (imóveis, ações, etc.), elevando cada vez mais os preços e os “descolando” da média histórica de rentabilidade. Quando a economia está em crise, as pessoas acreditam que os próximos meses e anos serão muito piores do que o presente e se recusam a pagar mesmo preços absurdamente baixos por bons ativos. Aconteceu na crise de 2008, quando empresas fantásticas estavam sendo negociadas por preços ridicularmente baixos. Mas, quando a irracionalidade decorrente da exuberância ou das crises econômicas cessam, os ativos voltam sempre a negociar em patamares bastante próximos de sua média histórica.
Esse tipo de efeito é mais visível no mercado de ações, porque a qualquer momento os investidores podem verificar no jornal ou na internet praticamente todos os indicadores financeiros relativos ao mercado como um todo ou a uma ação de uma empresa em particular. Assim, por ser um mercado é particularmente sujeito às notícias otimistas e pessimistas, é natural que oscile bastante ao longo do ano. Em períodos otimistas, as pessoas veem o histórico de suas ações e acreditam que aquele crescimento se repetirá no futuro próximo. Uma ação cresce 100% em um ano e elas acreditam que aquela rentabilidade será repetida nos próximos 12 meses. Mas, quando faltam fundamentos para que aquele crescimento se sustente, os preços do ativo voltam a uma média histórica sustentável.
O mesmo acontece com o mercado imobiliário. Esse mercado tem uma dinâmica bastante diferente, contudo: as informações não são facilmente obtidas. Os jornais não alardeiam a todo o instante o preço dos imóveis brasileiros, nem há um índice conhecido que meça o crescimento imobiliário no país. Temos que confiar nos dados das construtoras, que sempre alardeiam que “investir em imóveis é o melhor negócio” e alardeiam uma rentabilidade fantástica para os últimos anos. Por causa da falta de informações, as pessoas tendem a confiar na divulgação dessas empresas (que bombardeiam a mídia) ou nos vizinhos/amigos/parentes que compraram imóveis e recentemente os venderam ou sabem que podem vendê-los por uma quantia astronômica e com uma rentabilidade monumental.
Isso traz a impressão de que o mercado imobiliário é mais seguro ou de que o céu é o único limite dos preços imobiliários. Mas isso não é verdade: entre 1994 e 2003, por exemplo, o preço dos imóveis cresceu a uma média de 5.7% ao ano, inferior à inflação média do período, que foi de 8,24%. Ou seja, a cada ano, quem investiu em imóveis perdeu, em média, 3% de seu valor entre 1995 e 2003 – totalizando uma perda total de quase 1/4 do valor do imóvel. O final da década de 1980 e a década de 1990 viram bem de perto essa realidade…
Nos últimos anos, contudo, isso mudou. A ampliação do crédito imobiliário e o boom econômico pelo qual o país passou nos últimos 7 anos levaram a um aumento abrupto no preço dos imóveis. Em algumas cidades, como Brasília, os preços subiram a uma média de 25% nos últimos 4 ou 5 anos, e há regiões de São Paulo ou Rio de Janeiro que viram um crescimento ainda maior.
É possível que boa parte desse crescimento tenha servido para compensar o parco crescimento das décadas anteriores. Mas os preços já estão ficando excessivamente caros – uma das métricas mais relevantes, por exemplo, é a comparação do preço do imóvel com o aluguel anual que ele gera. A média histórica é de 6%, ou seja, que os aluguéis gerem para o proprietário algo em torno de 6% do valor do imóvel. Mas a média aqui em Brasília está bastante abaixo disso: não é difícil encontrar imóveis em que essa proporção está entre 2% e 3%.
Isso indica que provavelmente o preço dos imóveis está bastante acima da curva de rentabilidade histórica, o que leva a dois caminhos: (1) uma desvalorização abrupta nos próximos anos (é impossível precisar o momento exato); ou (2) uma estabilização dos preços por vários anos, até que os preços se alinhem ao que seria esperado para a média de crescimento histórico. Os seguintes gráficos ilustram essa perspectiva:
A primeira curva indica um cenário de acomodação dos preços: a rentabilidade cresceria abruptamente até determinado período e depois se acomodaria. A segunda curva, por sua vez, indicaria um cenário de crise aguda, na qual os preços cairiam até alcançar a curva de rentabilidade média histórica. O terceiro gráfico, por sua vez, traz uma sobreposição entre três curvas. A primeira curva (azul) retrata a rentabilidade média dos preços. A calculei com base em uma rentabilidade média de 8% ao ano. As outras duas curvas retratam os cenários anteriores: queda brusca (verde) e acomodação (amarelo). Assumo, apenas como hipótese, que por volta de 2020 os preços terão retornado aos valores históricos.
Se o leitor observar o gráfico, também computei no modelo os anos de crise do setor imobiliário, entre 1990 e 2003, quando a rentabilidade foi inferior à da média histórica. Por volta de 2007/2008, o crescimento dos preços (a uma média de 25% ao ano desde 2003) já teriam compensado os anos de baixo crescimento e, a partir daí, os preços teriam um crescimento injustificado em termos históricos.
É difícil prever quando ocorrerá um cenário de queda ou de estabilização dos preços. Mas acredito que isso ocorrerá em virtude de uma crise no crédito imobiliário, seja por falta de pagamento, seja por falta de dinheiro à disposição do sistema financeiro de habitação (a CEF já admitiu que o dinheiro da poupança será insuficiente em 3 anos para sustentar o financiamento imobiliário, mas o governo já assumiu o ônus de injetar dinheiro no mercado. Resta saber se o próximo governo honrará a promessa) ou porque os preços dos imóveis estarão tão altos que as pessoas não terão condição de financiá-los. Aqui em Brasília, por exemplo, já é difícil para um servidor público que ganhe em torno de R$ 10.000,00 (um bom salário, não?) financiar um imóvel de 3 quartos mediano (90 metros quadrados), com elevador e garagem, que custa em torno de R$ 600.000,00.
O que é certo é que em algum momento essa correção nos preços dos imóveis deverá ocorrer.
fonte: http://opequenoinvestidor.com.br
