No contrato de locação o valor dado como caução, essa quantia deve ficar no poder de quem?

Locação de imóveis

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Boa tarde, recebi a seguinte duvida de colega corretor de imóveis:

No contrato de locação com caução, o valor dos 03 aluguéis dado como fiança, essa quantia deve ficar no poder de quem? E o prazo que o locador tem para fazer a liberação do depósito caução?

Como você colocou acima, o parágrafo segundo, do artigo 38, deixa uma brecha no entendimento de quem pode ficar no poder do valor dado em caução como garantia, no seguinte texto:

“….será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada…” Ou seja, não qualifica ou identifica qualquer uma das partes. Porém, em meados de 1991, quando sancionada essa lei, o legislador pretendia que essa conta poupança fosse aberta em nome do locatário, e que supostamente, este não poderia movimentar esses valores, tão pouco o locador e/ou a imobiliária. Porém, sabemos que o sigilo bancário impossibilitaria o acompanhamento evolutivo e depreciativo desses valores, privando inclusive da denúncia da locação conforme parágrafo único, no artigo 40. (desaparecimento da garantia).
Assim, a prática de mercado, criou artifícios para evitar esse possível desaparecimento de garantia sem o mínimo de fiscalização, que foi: abrir a conta em conjunto com o locatário, assim, tanto o acesso como a movimentação, dependeriam de autorização de ambos, ou simplesmente a abertura em conta somente do locador e/ou imobiliária.

Como já vimos, a lei silencia-se nesse quesito, assim, não estaremos diante de uma prática ilegal, desde que essa prerrogativa, esteja devidamente expressa em contrato de locação. O grande cuidado que devemos ter, seria na utilização indevida desse recurso, como por exemplo, utilizar esses valores como capital de giro da empresa.

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Podendo por exemplo ser entendido em uma demanda judicial posterior, como uma apropriação indébita.

O que se observa constantemente nos processos judicias que discutem no que tange a caução, são os previstos Art. 1.428, do Código de processos civis, que diz:
“….É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário, a ficar com o objeto de garantia se a dívida não for paga no vencimento. […]

Ou seja, não é permitido se apropriar dos valores colocados em caução, em caso de inadimplemento do aluguel e encargos. Bem como no final da relação locatícia.

Com relação a sua segunda dúvida, sobre o prazo que o locador tem para fazer a liberação do depósito caução, informo que a lei também é omissa com relação ao prazo, aconselho que essa prerrogativa esteja devidamente expressa no contrato de locação. Evitando possíveis desgastes. Vale ressaltar, que a partir da devolução das chaves, já pode ser caracterizado o fim da relação locatícia, e a demora na devolução da caução é passível de uma denúncia junto ao Procon. Considerando os prazos previstos no CDC (Código de Devesa do Consumidor), aconselharia o prazo máximo de 07 dias corridos para a devida devolução.

Se você também tem alguma dúvida sobre locação, mande e teremos o maior prazer e responder!

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