Boa tarde, recebi a seguinte duvida de colega corretor de imóveis:
No contrato de locação com caução, o valor dos 03 aluguéis dado como fiança, essa quantia deve ficar no poder de quem? E o prazo que o locador tem para fazer a liberação do depósito caução?
Como você colocou acima, o parágrafo segundo, do artigo 38, deixa uma brecha no entendimento de quem pode ficar no poder do valor dado em caução como garantia, no seguinte texto:
“….será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada…” Ou seja, não qualifica ou identifica qualquer uma das partes. Porém, em meados de 1991, quando sancionada essa lei, o legislador pretendia que essa conta poupança fosse aberta em nome do locatário, e que supostamente, este não poderia movimentar esses valores, tão pouco o locador e/ou a imobiliária. Porém, sabemos que o sigilo bancário impossibilitaria o acompanhamento evolutivo e depreciativo desses valores, privando inclusive da denúncia da locação conforme parágrafo único, no artigo 40. (desaparecimento da garantia).
Assim, a prática de mercado, criou artifícios para evitar esse possível desaparecimento de garantia sem o mínimo de fiscalização, que foi: abrir a conta em conjunto com o locatário, assim, tanto o acesso como a movimentação, dependeriam de autorização de ambos, ou simplesmente a abertura em conta somente do locador e/ou imobiliária.
Como já vimos, a lei silencia-se nesse quesito, assim, não estaremos diante de uma prática ilegal, desde que essa prerrogativa, esteja devidamente expressa em contrato de locação. O grande cuidado que devemos ter, seria na utilização indevida desse recurso, como por exemplo, utilizar esses valores como capital de giro da empresa.
Podendo por exemplo ser entendido em uma demanda judicial posterior, como uma apropriação indébita.
O que se observa constantemente nos processos judicias que discutem no que tange a caução, são os previstos Art. 1.428, do Código de processos civis, que diz:
“….É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário, a ficar com o objeto de garantia se a dívida não for paga no vencimento. […]
Ou seja, não é permitido se apropriar dos valores colocados em caução, em caso de inadimplemento do aluguel e encargos. Bem como no final da relação locatícia.
Com relação a sua segunda dúvida, sobre o prazo que o locador tem para fazer a liberação do depósito caução, informo que a lei também é omissa com relação ao prazo, aconselho que essa prerrogativa esteja devidamente expressa no contrato de locação. Evitando possíveis desgastes. Vale ressaltar, que a partir da devolução das chaves, já pode ser caracterizado o fim da relação locatícia, e a demora na devolução da caução é passível de uma denúncia junto ao Procon. Considerando os prazos previstos no CDC (Código de Devesa do Consumidor), aconselharia o prazo máximo de 07 dias corridos para a devida devolução.
Se você também tem alguma dúvida sobre locação, mande e teremos o maior prazer e responder!
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