A concorrência entre corretores de imóveis faz parte de um mercado imobiliário saudável. Mas quando ultrapassa os limites da ética e da legislação, passa a prejudicar não só profissionais da área, como também a confiança do cliente e a credibilidade da profissão.
A concorrência desleal praticada por corretores de imóveis uma conduta que, infelizmente, ainda é recorrente em todas as regiões do país.
Neste artigo, vamos explicar o que caracteriza a concorrência desleal no setor imobiliário, quais são suas consequências jurídicas e profissionais, e como o corretor pode se proteger ou evitar cair nesse tipo de prática. Para isso, vamos nos basear no Código Civil Brasileiro, no Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis e em exemplos que refletem a realidade do mercado.
O que é concorrência desleal no mercado imobiliário?
No contexto da corretagem, a concorrência desleal ocorre quando um corretor de imóveis pratica ações antiéticas ou ilegais para obter vantagem sobre outros profissionais. Essas atitudes vão desde o desvio de clientes até a divulgação de imóveis sem autorização, uso de informações sigilosas, ofertas abaixo do preço de mercado para prejudicar colegas ou ainda a quebra de contratos de exclusividade firmados entre clientes e outros corretores.
O resultado? Um mercado imobiliário enfraquecido, clientes desconfiados e profissionais éticos prejudicados.
Fundamentos legais da corretagem imobiliária
A base jurídica para a atuação do corretor de imóveis está nos artigos 722 a 729 do Código Civil Brasileiro, que regulam o contrato de corretagem. Veja os principais pontos:
- Art. 722: Define a corretagem como um contrato onde uma pessoa se compromete a obter negócios para outra, mediante remuneração.
- Art. 723: O corretor deve agir com diligência, prudência e informar adequadamente o cliente.
- Art. 725: A comissão é devida se o resultado do contrato (como a venda ou locação) for alcançado.
- Art. 726: Se mais de um corretor participou da mediação, a comissão será dividida entre eles, salvo ajuste em contrário.
- Art. 729: Estabelece que a corretagem também está sujeita à legislação especial, como o Código de Ética da profissão.
Esses dispositivos reforçam a importância da transparência, boa-fé e profissionalismo por parte do corretor, pilares que são corroídos quando há concorrência desleal.
O que diz o Código de Ética Profissional
A Resolução-Cofeci nº 326/92, que institui o Código de Ética dos Corretores de Imóveis, é clara ao proibir práticas que possam prejudicar colegas ou a imagem da profissão. O artigo 6º, por exemplo, veda expressamente:
- Aceitar tarefa para a qual não esteja capacitado;
- Cobrar comissões indevidas (como o chamado “over price”);
- Desviar cliente de outro profissional;
- Divulgar imóvel sem autorização do proprietário;
- Concorrer de forma desleal com outros corretores.
Quando um corretor tenta captar um imóvel já vinculado a outro colega ou oferece comissões mais baixas apenas para “ganhar o cliente”, ele está violando esse código. O mesmo ocorre quando um corretor assume um cliente que já estava em negociação avançada com outro profissional.
Exemplos práticos de concorrência desleal entre Corretores de Imóveis
Para tornar mais claro, veja alguns exemplos do dia a dia:
- Um corretor vê uma placa de outro profissional e entra em contato com o proprietário, oferecendo “um atendimento melhor e com comissão menor”.
- Um corretor copia fotos do imóvel divulgadas por outro e publica em seus canais sem autorização, passando a atender os interessados diretamente.
- Um cliente assina exclusividade com um corretor, mas outro profissional tenta “furar” o contrato, oferecendo o mesmo imóvel sem respeitar o vínculo estabelecido.
Essas atitudes, além de antiéticas, podem gerar sanções administrativas, cíveis e até criminais.
Quais são as consequências da concorrência desleal?
- Prejuízo à imagem da profissão
A concorrência desleal afeta a reputação de toda a categoria. Quando um cliente se sente enganado ou percebe disputas antiéticas entre profissionais, tende a desconfiar de todos os corretores — inclusive os sérios e comprometidos.
- Perda de confiança entre colegas
O mercado imobiliário depende, muitas vezes, da parceria entre profissionais. Quando há desconfiança ou receio de trapaças, as boas colaborações são interrompidas.
- Responsabilidade civil por atos ilícitos
De acordo com os artigos 186 e 927 do Código Civil, quem causar prejuízo a outro, ainda que por concorrência desleal, pode ser obrigado a reparar o dano — o que inclui indenizações por perdas financeiras ou morais.
- Sanções administrativas pelo CRECI
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm poder para abrir processos disciplinares contra profissionais que violam o Código de Ética. As punições vão de advertência até a cassação do registro profissional.
Como atuar com ética e evitar problemas
Se você é corretor de imóveis e quer manter uma carreira sólida e respeitada, siga estas orientações:
- Nunca divulgue imóvel sem autorização formal do proprietário.
- Respeite contratos de exclusividade firmados por colegas.
- Evite “furar” negociações em andamento — isso pode configurar desvio de clientela.
- Comunique-se com clareza com clientes e outros profissionais.
- Aja com honestidade em relação aos valores e condições do imóvel.
A ética não é apenas um dever legal, mas uma estratégia inteligente para crescer de forma sustentável no mercado.
A ética é o melhor diferencial competitivo
A concorrência desleal entre corretores de imóveis é um problema sério, mas que pode ser combatido com informação, fiscalização e, principalmente, com o compromisso individual de cada profissional em respeitar as regras do jogo.
Se você quer construir uma carreira sólida e confiável, aposte na ética, na transparência e no respeito aos colegas. No longo prazo, esses valores abrem muito mais portas do que qualquer atalho duvidoso.
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