Como uma pandemia pode afetar as relações contratuais?

Neste momento de incerteza e pânico generalizado, tem-se levantado, inclusive no mercado imobiliário, a hipótese da impossibilidade de cumprimento dos contratos já celebrados e, assim, sua rescisão ou revisão. relações contratuais

Aventa-se que, muitos contratos, teriam se tornado excessivamente onerosos para uma das partes em virtude de um evento imprevisível e assolador, como a pandemia causada pelo SARS-COV2 (novo Corona Vírus). relações contratuais

Dentro do mercado imobiliário, especificamente, já é possível ver locatários desejando rescindir o contrato ou afirmando que deixarão de pagar alugueres, acreditando que estão acolhidos pela legislação brasileira. E fica a indagação: isso é realmente possível juridicamente? E a resposta dependerá, certamente, da identificação de cada caso concreto.

Afinal, de fato, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil brasileiro, se, por motivos imprevisíveis, houver uma desproporção manifesta entre o valor da prestação contratada e a devida no momento da sua execução, será possível seu ajuste pelo magistrado (“teoria da imprevisão”), assim como nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem à outra, poderá ser pleiteada a resolução do contrato (“onerosidade excessiva”).

O que se vê é que a “teoria da imprevisão” e a “onerosidade excessiva” devem considerar os aspectos contratuais objetivos, não subjetivos. De mais a mais, numa situação de locação, por exemplo, não há, a princípio, que vislumbrar que a onerosidade excessiva para o locatário implicará numa extrema vantagem ao locador, de outro lado. Aliás, a pandemia se revelou um fato não previsível para todo e qualquer cidadão brasileiro e do Mundo.

Do mesmo modo, há quem aponte a pandemia como situação de caso fortuito ou força maior, acreditando que, nos termos do que dita o art. 393 do Código Civil brasileiro, o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles se responsabilizado. Teria, aí, assim, uma hipótese de exclusão de responsabilidade.

Ocorre todos estes argumentos deverão sair do nível abstrato para fazer uma leitura atenta do caso concreto. É ele que poderá apontar a saída, já que apenas uma impossibilidade concreta no cumprimento de um contrato poderá justificar eventual descumprimento.

As circunstâncias trazidas pelo novo coronavírus não poderão sugerir, de imediato, que todo e qualquer contrato não poderá ser concretizado ou que terá se tornado oneroso. Será indispensável a demonstração cabal não somente da imprevisibilidade, impossibilidade de cumprimento e/ou onerosidade excessiva e, aqui, inclusive, que houve mudança drástica na situação de uma das partes envolvidas com vantagem à outra.

É importante a comprovação do prejuízo ou de um impedimento real apto a justificar uma rescisão, suspensão ou revisão contratual e não um mero argumento abstrato. E, obviamente, a boa-fé e equilíbrio na relação contratual deverá ser preservado, sendo importante lembrar que também o contrato deve cumprir sua função social, o que assegura uma relação justa com trocas úteis, não prejudicando terceiros.

Aliás, deve-se evitar que, no caso de um contrato de locação, citado aqui como exemplo, ocorra um efeito negativo e em cascata, na qual a recusa ao pagamento de um aluguel implique na impossibilidade do locador cumprir seus compromissos, sendo os seus contratos, por sua vez, também afetados.

O bom senso, numa situação de excepcionalidade, fará com que a melhor saída seja a renegociação de contratos e/ou negociação de alternativas, repensando prazos, valores ou uma rescisão amigável quando inevitável. Obviamente, frisa-se, deverão ser antes apuradas não só a imprevisibilidade, mas, ainda, a real impossibilidade fática da parte que as suscita.

Uma pandemia não só pode como já tem afetado determinadas relações contratuais, estremecendo-as, o que poderá, porém, ser revertido ou minimizado se as partes agirem com boa-fé e inteligência negocial, buscando um desate comum e evitando desgastantes disputadas judiciais.

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*Josiane Mafra é advogada (OAB/MG nº 97.226) graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ).  Mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade. (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 16 anos junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG). Autora de diversas obras, incluindo o livro digital de “Documentação Imobiliária: aspectos teóricos e práticos”, o guia digital de “Contratos Imobiliários”, o guia digital de “Regularização Imobiliária – usucapião (vol 1)”.

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