Bem de família pode ser alvo de penhora!

Atenção! 

Você sabia que um imóvel designado como “bem de família” também pode ser objeto de penhora?

O artigo 1º da Lei nº 8.009 de 1990 dispõe:

O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Ao acompanhar o raciocínio do dispositivo legal, é notório que a regra geral comporta exceção. Por isso, Caio Mário da Silva Pereira conceitua este bem de família como

Uma forma da afetação de bens a um destino especial que é ser a residência da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua constituição, salvo as provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio.

Paralelo a isso, o artigo 1.715 do Código Civil Brasileiro, no mesmo sentido doutrinário, dispõe:

O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

É evidente que há exceções nos dispositivos legais e na doutrina envolvendo o bem de família.

Mas por que estas despesas específicas caracterizam uma exceção à regra geral?

Temos que entender que as obrigações condominiais, por exemplo, são obrigações propter rem. Mas o que é isso?!

Propter rem, nada menos, significa “por causa da coisa”. O termo “coisa” é bastante utilizado e equipara-se aos “bens”. Esse é o tipo de obrigação que diverge das obrigações comuns pelo modo como é transmitida, isto é, se o direito de que se origina for transmitido, a obrigação (neste caso, de adimplir com as responsabilidades) o segue.

Veja um trecho do entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná a respeito:

“Não é ele (proprietário) que está sendo executado pelos débitos não pagos pelo anterior possuidor-proprietário do imóvel, e sim o imóvel que está sendo penhorado para garantir a satisfação do débito”.

(TJ-PR – AI: 12896163 PR 1289616-3 (Acórdão), Relator: Lilian Romero, Data de Julgamento: 02/07/2015,  8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1636 26/08/2015)

Assim demonstra a Ministra Nancy Andrighi em um julgado do Superior Tribunal de Justiça, onde alegou o que segue:

A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade.
(STJ-3ª Turma, REsp 1.375.160/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi, j. 01/10/2013, DJe 07/10/2013)

Segundo Arnoldo Wald, estas obrigações 

Derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa.

Nas obrigações condominiais, é dever de todo condômino adimplir a taxa condominial.

Caso haja inadimplemento, primeiramente o condômino estará sujeito ao que dispõe o parágrafo primeiro do artigo 1.336, do Código Civil Brasileiro:

§ 1o – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

No entanto, caso não seja realizado o pagamento desta forma, o condomínio poderá provocar o judiciário para receber os valores devidos da taxa condominial.

Perceba que, com a ação tramitando em desfavor do proprietário inadimplente, este poderá ser condenado ao pagamento integral dos débitos condominiais, além dos juros, multa e honorários advocatícios e se não o fizer no prazo estipulado na sentença, além de não se manifestar conforme previsto no Código de Processo Civil Brasileiro, cabe ao condomínio dar prosseguimento ao feito em prol do cumprimento da sentença, pedindo ao juízo a penhora dos bens do devedor.

O artigo 655 do Código de Processo Civil estabelece uma ordem a ser seguida para executar o devedor:

Art. 655.  A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II – veículos de via terrestre;
III – bens móveis em geral;
IV – bens imóveis;
V – navios e aeronaves;
VI – ações e quotas de sociedades empresárias;
VII – percentual do faturamento de empresa devedora;
VIII – pedras e metais preciosos;
IX – títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado;
X – títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
XI – outros direitos.”

O condomínio impõe direitos limitantes e limitados e a obrigação propter rem de pagar as despesas condominiais se converte em inalienabilidade e indisponibilidade do imóvel, a partir do momento em que este se torna inadimplente.

Nas dívidas de condomínio o próprio apartamento poderá ser penhorado, com a finalidade de garantir o pagamento da dívida condominial mesmo que este seja o único imóvel do devedor, ou seja, mesmo que este seja bem de família, sendo levado a hasta pública e arrematado por terceiros.

É importante esclarecer que não só os débitos condominiais são motivo para execução e eventual penhora.

Além disso, a impenhorabilidade do bem de família sofre exceções em situações diversas, pode ser também para garantir dívidas trabalhistas de empregados da residência, pagamentos de pensão alimentícia, fiadores em contratos de locação e até mesmo cobranças de IPTU, provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio.

Portanto, fique atento às despesas condominiais e evite maiores conflitos, pois nesse caso não se aplicam as regras da impenhorabilidade.

Fonte: TJ-PR – Agravo de Instrumento : AI 12896163 PR 1289616-3 (Acórdão)

Por Camilla Bobieski Barriunuevo; e

Mariana Gonçalves

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