Proposta do novo modelo de financiamento imobiliário prevê liberar compulsórios e tornar contratos atrelados ao IPCA mais previsíveis
O governo federal discute a criação de um novo modelo de crédito para imóveis de até R$ 1,5 milhão, com o objetivo de reaquecer o financiamento imobiliário voltado à classe média.
Segundo fontes do governo, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva já recebeu o esboço da proposta e pediu agilidade. A proposta, liderada pelo Banco Central, envolve dois pilares principais: liberar parte dos depósitos compulsórios sobre a poupança para ampliar o volume de crédito e ajustar a lógica dos contratos corrigidos pela inflação (IPCA), que atualmente têm baixa adesão.
Contexto do mercado
A participação da poupança no financiamento habitacional caiu de 46% em 2021 para 32% em 2024, segundo a Abecip. Com o avanço de aplicações mais rentáveis, o saldo da caderneta vem diminuindo, comprometendo o funding do crédito para a classe média.
1. Flexibilização dos compulsórios
Atualmente, os bancos devem direcionar 65% da poupança ao crédito imobiliário, 20% vão para o Banco Central como compulsórios e os 15% restantes têm uso livre. A proposta prevê um mecanismo de incentivo: a cada R$ 1 adicional emprestado para habitação, o banco poderia usar R$ 1 em aplicações livres, descontado dos compulsórios.
Essa medida poderia injetar até R$ 80 bilhões no mercado, ampliando o crédito sem comprometer a política monetária.
2. Contratos corrigidos pelo IPCA
Hoje, apenas 2% dos financiamentos habitacionais são indexados ao IPCA, devido à volatilidade da inflação. O novo modelo prevê prestação inicial mais alta, com amortização antecipada, e postergação dos impactos inflacionários para o fim do contrato, tornando os pagamentos mais previsíveis.
Essa mudança visa ampliar a captação por meio do mercado de capitais e reduzir a dependência da poupança no longo prazo.
Discussão com Lula e o setor
A proposta foi apresentada a Lula com participação do presidente do BC, Gabriel Galípolo, dos ministros Jader Filho (Cidades), Fernando Haddad (Fazenda), e do presidente da Caixa, Carlos Vieira. O presidente quer que as condições do novo modelo sejam similares às da poupança: juros limitados a 12% ao ano, mais TR.
As linhas gerais estão sendo discutidas com bancos e representantes do setor. O governo também já destinou R$ 15 bilhões do fundo social do pré-sal para atender famílias de até R$ 12 mil de renda, mas avalia que é necessário fazer mais pela classe média.
Mudanças estruturais
Segundo Galípolo, o novo modelo será uma ponte para um sistema mais moderno, com captação no mercado financeiro. Ele também comentou que a perda de recursos da poupança é estrutural, dada a competição com investimentos mais rentáveis.
Já o presidente da Caixa defende a redução dos compulsórios, mas essa medida ainda enfrenta resistência no BC.
Riscos e efeitos colaterais
Especialistas como Ana Maria Castelo (FGV) e Sérgio Vale (MB Associados) alertam para os riscos de mudanças no modelo de financiamento em um momento sensível. Apesar disso, reconhecem que o modelo atual está esgotado e precisa de atualização para garantir o acesso à casa própria, especialmente em tempos de juros altos e crédito restrito.
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