Airbnb e Booking na mira: Senado pode permitir que condomínios vetem locações por temporada
Uma proposta que tramita atualmente no Senado Federal está gerando preocupação entre investidores imobiliários, anfitriões de aluguel por temporada e plataformas digitais como Airbnb e Booking.com. O motivo? A reforma do Código Civil pode abrir caminho para que condomínios residenciais tenham o direito de proibir esse tipo de locação, decidindo o tema por meio de assembleia ou convenção condominial.
O que diz a proposta?
O texto em debate propõe que a locação de curta duração, intermediada por plataformas digitais, só seja permitida nos condomínios que aprovarem previamente essa modalidade em assembleia com quórum qualificado ou que a autorizarem expressamente em sua convenção.
Em outras palavras: caso a proposta seja aprovada, os moradores poderão votar para permitir ou proibir aluguéis via Airbnb, Booking ou similares dentro do condomínio.
Segundo os autores da proposta, o objetivo é proteger o sossego, a segurança e a qualidade de vida dos moradores, já que o uso frequente das unidades para hospedagem de curta temporada transforma o caráter residencial dos condomínios.
“Não se trata de moradores, mas de usuários eventuais”, diz um trecho do documento que justifica a mudança.
Conflito entre o direito de propriedade e o direito coletivo do condomínio
O debate traz à tona uma polêmica antiga: até onde vai o direito do proprietário de usar livremente o seu imóvel?
Por um lado, os donos de imóveis alegam que têm o direito constitucional de dispor do seu bem como quiserem, incluindo alugá-lo por temporada. Por outro, os condôminos defendem o direito ao sossego, à segurança e à convivência harmônica, já que a rotatividade de hóspedes pode gerar transtornos.
Hoje, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula as locações por temporada, mas ela foi criada muito antes da existência de aplicativos como Airbnb e Booking.
Já o Código Civil, que rege os condomínios, estabelece que o direito de propriedade tem limites quando afeta a segurança, o sossego e a saúde dos demais moradores.
Decisões do STJ: precedentes preocupantes para investidores
A discussão ganhou ainda mais força após decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Em casos julgados pela Terceira e pela Quarta Turmas do tribunal, os ministros entenderam que a locação de curtíssimo prazo – como as feitas via Airbnb – não se enquadra como locação residencial nem como locação por temporada típica, o que abre brecha para que condomínios proíbam esse tipo de atividade.
O STJ manteve, por exemplo, a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel no Airbnb sem autorização expressa na convenção condominial.
Posicionamento das plataformas
Diante da repercussão, tanto o Airbnb quanto o Booking.com divulgaram notas públicas.
O Airbnb reforçou que o aluguel por temporada é legal no Brasil, amparado pela Lei do Inquilinato, e classificou a tentativa de restrição como um ataque ao direito de propriedade.
Já o Booking afirmou que apoia uma regulamentação transparente, mas que espera que a legislação preserve os direitos de anfitriões e promova equilíbrio entre os interesses das comunidades locais e o turismo.
E agora? O que esperar para os próximos meses?
O projeto ainda está em tramitação no Senado e não tem prazo definido para votação.
Especialistas em direito imobiliário alertam que, se aprovado, o novo texto pode provocar mudanças significativas no mercado de locações de curta temporada, especialmente em cidades turísticas, onde muitos investidores compraram imóveis com foco em rendimentos via Airbnb.
Caso a proposta avance, o cenário pode ficar mais restritivo, exigindo que proprietários interessados em alugar via plataformas tenham uma leitura atenta da convenção do condomínio e acompanhem de perto as assembleias de moradores.
Por que o corretor de imóveis precisa ficar atento a esse tema?
Se você trabalha no mercado imobiliário, esse debate tem impacto direto no seu dia a dia.
👉 Investidores podem recuar nas compras de imóveis em condomínios residenciais, caso sintam que as regras para aluguel por temporada estão ficando mais rígidas.
👉 Clientes que já atuam como anfitriões podem buscar imóveis com convenções mais flexíveis, migrando para casas ou condomínios que aceitem a prática.
👉 A demanda por assessoria jurídica e orientação sobre o tema tende a crescer, o que pode abrir uma nova oportunidade de serviço para corretores mais bem preparados.
Clique Aqui e Siga o canal “Notícias do Mercado Imobiliário” no WhatsApp
