No dia a dia do mercado imobiliário, o corretor de imóveis atua como peça-chave na aproximação entre as partes e na viabilização de negócios. No entanto, mesmo sendo um profissional essencial, ainda é comum ver negociações sendo iniciadas sem o devido cuidado jurídico. É nesse ponto que entra um instrumento fundamental para a segurança da atividade: o contrato de corretagem.
Você, corretor de imóveis, sabe exatamente como se proteger juridicamente em uma negociação? Em que momento a comissão é realmente devida? Ou até onde vai a sua responsabilidade em situações como atraso de obra ou problemas no empreendimento? Entender o contrato de corretagem é indispensável para responder a essas perguntas e evitar dores de cabeça.
O que é o contrato de corretagem?
O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil e se caracteriza como um contrato típico e autônomo, firmado entre o corretor (ou a imobiliária) e a parte que contrata seus serviços que pode ser o vendedor, o comprador ou o locador.
Seu objetivo principal é a intermediação de um negócio, como compra e venda, locação ou permuta de imóveis. O corretor de imóveis atua aproximando as partes interessadas, mas não se torna parte do contrato principal, como a promessa de compra e venda ou o contrato de locação. Sua função é intermediar, e não assumir obrigações do negócio final.
Contrato verbal ou escrito: qual a melhor opção?
A legislação não exige uma forma específica para o contrato de corretagem, o que significa que ele pode ser verbal ou escrito. No entanto, quando houver cláusula de exclusividade, a forma escrita passa a ser obrigatória.
Mesmo quando não há essa exigência legal, a recomendação é clara: formalizar sempre por escrito. Embora o contrato verbal tenha validade jurídica, a grande dificuldade está em comprovar o que foi acordado. Conversas por WhatsApp e mensagens ajudam, mas não substituem a segurança de um contrato bem elaborado e assinado.
Cláusulas indispensáveis no contrato de corretagem
Um contrato de corretagem bem feito deve conter, no mínimo, alguns elementos essenciais:
1. Identificação das partes
É fundamental que constem os dados completos do corretor ou da imobiliária e da parte contratante.
2. Descrição clara do objeto
O contrato deve especificar qual é o imóvel e qual tipo de operação será intermediada: venda, locação, permuta, entre outras.
3. Comissão de corretagem
Deve estar definido o valor da comissão e a forma de pagamento. Não existe obrigatoriedade legal de seguir os percentuais sugeridos pelas tabelas dos CRECIs esses valores são apenas referenciais. O mais importante é que a comissão seja ajustada de acordo com as condições do negócio e esteja claramente prevista no contrato.
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Quando a comissão é devida?
Um ponto que gera muitas dúvidas é o momento em que o corretor adquire o direito à comissão. Pela regra legal, a comissão só é devida quando há o chamado resultado útil, ou seja, quando o corretor efetivamente aproxima as partes e o negócio é concluído.
Isso significa que uma proposta assinada, por si só, não garante o direito à comissão. É necessário que o negócio seja concretizado. Essa regra está prevista no Código Civil e reforça a importância de acompanhar todo o processo até a efetiva conclusão da negociação.
A cláusula de exclusividade e sua importância
O contrato de corretagem pode conter cláusulas especiais, sendo a cláusula de exclusividade uma das mais relevantes. Quando ela existe, apenas o corretor contratado pode intermediar o negócio durante o prazo estabelecido.
Nesse caso, o contratante não pode negociar diretamente com terceiros sem a participação do corretor. E mais: mesmo que o negócio seja fechado pelo proprietário ou por outro intermediário, a comissão será devida ao corretor que detinha a exclusividade, desde que ele tenha atuado com diligência.
Essa diligência pode ser comprovada por ações como divulgação do imóvel, realização de visitas, apresentação de propostas e acompanhamento ativo da negociação. Por isso, a cláusula de exclusividade deve sempre ser formalizada por escrito, com prazo de vigência, definição do negócio e obrigações claras para ambas as partes.
O contrato como ferramenta de proteção profissional
Mais do que uma formalidade, o contrato de corretagem é a principal ferramenta de proteção jurídica do corretor de imóveis. Ele delimita a atuação profissional, define a comissão, estabelece quando ela é devida e ajuda a evitar conflitos, insegurança e prejuízos.
Antes de iniciar qualquer intermediação imobiliária, vale refletir:
- Existe um contrato escrito?
- As cláusulas estão claras?
- A comissão e a exclusividade estão bem definidas?
- Os limites da atuação profissional estão estabelecidos?
Se a resposta for não, é hora de revisar esse ponto da prática profissional. Um contrato bem elaborado traz segurança, valoriza o trabalho do corretor de imóveis e contribui para negociações mais transparentes e profissionais.
Investir tempo na formalização correta do contrato de corretagem é investir na solidez da sua atuação no mercado imobiliário.
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