Valor do imóvel não pode ser atualizado a preço de mercado. Contribuinte que vende um bem deve apurar o ganho de capital.
Comprar – ou ganhar – um imóvel é muito bom, mas na hora de informar esta transação na declaração de Imposto de Renda, tem contribuinte que até preferiria nem ter casa própria nessa hora.
Tudo é motivo de dúvida: se o imóvel foi financiado, se foi comprado por mais de uma pessoa, se está em reforma… Prova disso é que, ao longo de todo o período de entrega da declaração, o G1 respondeu dúvidas de leitores sobre os mais variados temas relacionados ao IR. O item com o maior número de dúvidas foi justamente o de imóveis.
Então, para quem vai aproveitar as últimas horas de prazo para a entrega da declaração, seguem dez dicas de especialistas para declarar imóveis. A lista foi formulada com a ajuda de Meire Poza, gestora da Arbor Contábil e parceira do Investmania; Marcia Ruiz Alcazar, diretora-administrativa da Seteco Consultoria Contábil; Antônio Teixeira Bacalhau, consultor da IOB Folhamatic; Silvinei Cordeiro Toffanin, diretor da Direto Contabilidade, Gestão e Consultoria; Edmilson de Ataíde, diretor da Contek; Rogério Massami Kita, sócio-diretor da NK Contabilidade; Tethuo Ogassawara, sócio-diretor da auditoria e consultoria KSI Brasil; Daniel Nogueira, especialista em IR para Pessoa Física da Crowe Horwath Brasil.
1) Aquisição de imóvel: Quem adquiriu um imóvel no ano anterior deve informar a transação preenchendo a ficha de “Bens e Direitos”, no item 21. No campo “Discriminação”, é preciso informar todos os dados da negociação, tais como valor total do negócio, dados do vendedor, endereço do imóvel, forma de pagamento, etc.
2) Data da inclusão do bem na declaração: Muitos contribuintes ainda acham que somente após passar a escritura de propriedade é que os imóveis devem ser lançados na declaração. “Isso é um erro. Qualquer formalização de compra e venda deve ser declarada. Por exemplo, a compra de um imóvel na planta deve ser declarada deste o primeiro pagamento à construtora”, diz Edmilson de Ataide, da Contek.
3) Valor da escritura ou do contrato: É importante declarar o imóvel sempre pelo valor de transação efetivo. De acordo com o especialista da Contek, “uma combinação para desvalorizar o imóvel visando economizar as despesas cartoriais, por exemplo, é um erro, pois as taxas de cartórios incidem sobre o valor venal ou valor da transação, o que for maior; e a depreciação do valor do imóvel fará o contribuinte pagar mais imposto de ganho de capital na hora da venda”. Além disso, este tipo de transação possui registros públicos que podem ser acessados pela Receita e cruzados com as informações apresentadas pelo contribuinte. Custos com emolumentos de cartório e pagamento de comissão para corretores podem ser somados ao valor de aquisição do imóvel.
4) Valor do imóvel: Se o imóvel for financiado, o contribuinte deve informar no campo “Situação em 31/12/2012” da ficha de “Bens e Direitos” somente o valor da entrada e as parcelas pagas até o último dia do ano. O valor total do imóvel é composto pela soma dos pagamentos ano após ano. Além disso, ainda que o valor do imóvel esteja defasado, não é possível atualizar este custo a preço de mercado.
5) Ficha de ‘Dívidas e Ônus reais’: Diferentemente do que muitos acreditam, compra de imóveis por meio de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeito às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento – como alienação fiduciária, hipoteca e penhor – não devem ser informadas na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.
6) Herança ou doação: No caso de um imóvel recebido por meio de herança ou doação, é preciso relacionar o bem na ficha de “Bens e Direitos”, informando no campo “Discriminação” o nome e CPF do doador. No campo “Situação em 31/12/2012” deve informar o valor do bem ou direito recebido, conforme estabelecido pelo instrumento de doação. Além disso, é preciso informar o valor correspondente à doação na linha 10 – “Transferências Patrimoniais” – da ficha “Rendimentos Isentos e Não tributáveis”.
7) Venda e ganho de capital: Os bens vendidos em 2012 precisam ser informados na declaração de 2013. A venda deve ser explicada com detalhes no campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos”, com os dados do comprador (nome, CPF e valor da escritura ou contrato). O campo “Situação em 31/12/2012” não deve ser preenchido. A Receita Federal disponibiliza em seu site o programa GCAP (Ganho de Capital) para que sejam informados os dados referentes á alienação de bens e direitos, inclusive imóveis. Deverão ser informados os dados do imóvel, dados do comprador, além da forma em que a venda foi feita. Na maioria das vezes, a diferença entre o valor do imóvel declarado e o valor da venda gera um ganho, e este valor deve ser tributado. O prazo para recolhimento do imposto sobre ganho de capital é de 30 dias. Se o contribuinte possuir apenas um imóvel e a venda ocorrer por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, ou ainda se ele utilizar o valor da venda para comprar outro imóvel no prazo de 180 dias, não haverá incidência de imposto sobre o ganho. Nos dois casos isso vale se o contribuinte não realizou operação similar nos últimos cinco anos. Outra situação de isenção são os ganhos apurados na venda de imóveis adquiridos até o ano de 1969, uma vez que nesses casos há redução de 5% ao ano sobre o valor do ganho, ou seja, 100% de redução do lucro aos 20 anos ou mais.
8) Reformas/benfeitorias: Despesas com construção, ampliação ou reforma de um imóvel devem ser informadas na declaração de ajuste anual e esta é a única maneira de alterar o custo de aquisição de um bem. As benfeitorias devem ser informadas na ficha de “Bens e Direitos”, no campo “Discriminação” do respectivo imóvel. Todas as despesas precisam estar comprovadas por documentação hábil e idônea – como notas fiscais e recibos –, que deve ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos.
9) Compra em conjunto: O contribuinte que comprar um imóvel em conjunto com outra pessoa deve informar na declaração o percentual a que tem direito. Deve-se informar na ficha de “Bens e Direitos” que o imóvel foi adquirido em sociedade e o percentual da propriedade do declarante. Caso os compradores façam declaração em conjunto, somente o titular deve informar o bem. A exceção é no caso de casais que fazem a declaração em separado. Apenas um dos cônjuges deve informar a posse do bem.
10) Aluguel: Os valores recibos a título de locação de imóvel são considerados rendimentos tributáveis. O proprietário deve informar como “Rendimento Tributável”, já diminuído de impostos, taxas e emolumentos, desde que ele mesmo tenha pago esses encargos.
Por: Fabíola Glenia Do G1, em São Paulo
Fonte: G1
