A Receita Federal deu um passo importante na modernização do controle imobiliário no Brasil. Com a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 18 de agosto, foi regulamentado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) um identificador único para cada imóvel, apelidado de “CPF do imóvel”.
A medida promete transformar a forma de fiscalização de contratos de locação e deve entrar em produção até 25 de novembro de 2025.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro e como funciona
O CIB integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), plataforma administrada pela própria Receita.
Cartórios de registro de imóveis e prefeituras passam a compartilhar, em tempo quase real, dados de compra, venda, locação, cessão e arrendamento.
Com isso, escrituras, contratos e cadastros municipais serão unificados em uma base nacional, simplificando o cruzamento de informações.
Aluguéis na mira da Receita Federal
Uma das principais mudanças é a comunicação automática dos contratos de locação.
Assim que um contrato for registrado em cartório, suas informações serão enviadas ao Sinter e vinculadas ao CIB, permitindo que a Receita compare diretamente os valores com as declarações de IRPF e IRPJ.
Essa integração reduz drasticamente o espaço para aluguéis “por fora”, mesmo quando o pagamento é feito via PIX ou em contas de terceiros.
Fiscalização retroativa: alcance de cinco anos
A Receita tem até cinco anos para lançar créditos tributários, conforme o artigo 173, inciso I, do Código Tributário Nacional.
Isso significa que, com as bases alimentadas a partir do fim de 2025, o Fisco poderá identificar omissões de rendimentos de locação desde 2021.
Multas pesadas para quem não declarar
- Multa de ofício: 75% do imposto devido (podendo chegar a 150% em caso de fraude ou sonegação).
- Juros: cobrança com base na taxa Selic.
- Redução: quem regularizar antes da autuação evita a multa de ofício; se já houver intimação, é possível reduzir 50% da penalidade ao quitar no prazo.
Quem deve ficar atento
- Proprietários pessoas físicas que mantêm contratos informais.
- Investidores pessoas jurídicas que não separam corretamente receitas de locação.
- Famílias com procurações informais ou recebimento de aluguel em contas de terceiros.
Como se regularizar
- Retifique declarações de IRPF ou IRPJ dos últimos cinco anos, informando valores corretos e deduções legais.
- Pague o imposto com multa de mora e juros, se houver diferença.
- Formalize os contratos em cartório para emissão do CIB e mantenha comprovantes de pagamento organizados.
Prazos importantes
- 25/11/2025: entrada em produção do CIB.
- 31/12/2025: fechamento do ano-calendário.
- IR 2026: rendimentos de locação de 2025 já deverão estar totalmente declarados.
A criação do CPF do imóvel representa um avanço no combate à sonegação e na padronização de cadastros no setor imobiliário.
Quem ainda recebe aluguel sem declarar tem uma janela curta para ajustar as informações e evitar multas pesadas.
Para corretores de imóveis, é o momento de orientar clientes e investidores a regularizarem seus contratos e declarações.
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