O chamado contrato de gaveta ainda é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em imóveis financiados. Apesar de parecer uma solução rápida e informal, comprar imóvel com contrato de gaveta envolve riscos jurídicos, financeiros e patrimoniais significativos, tanto para quem compra quanto para quem vende.
Neste artigo, você vai entender o que é o contrato de gaveta, por que ele é considerado irregular, quais os principais riscos envolvidos e o que diz a Justiça sobre esse tipo de negociação.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda feito entre o mutuário original de um financiamento imobiliário e um terceiro, sem a anuência do banco e sem o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
Na prática, o comprador passa a pagar as parcelas do financiamento, mas o imóvel continua legalmente em nome do vendedor, que permanece como responsável perante a instituição financeira.
Por que o contrato de gaveta é arriscado?
A ausência de registro e de comunicação ao banco torna esse tipo de contrato extremamente vulnerável. Veja os principais riscos:
🔴 Riscos para o comprador
- O proprietário original pode vender o imóvel para outra pessoa.
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono.
- Em caso de falecimento do vendedor, o imóvel pode entrar em inventário, sendo destinado aos herdeiros.
- Dificuldade para obter escritura, registrar o imóvel ou revendê-lo.
- Perda do imóvel em caso de execução ou leilão.
🔴 Riscos para o vendedor
- Mesmo após a “venda”, ele continua figurando como proprietário.
- Pode ser acionado judicialmente por dívidas de IPTU, condomínio ou outras obrigações deixadas pelo comprador.
- Responsabilidade perante o banco em caso de inadimplência.
Não por acaso, o contrato de gaveta é responsável por milhares de processos judiciais no Brasil. Estima-se que cerca de 30% dos mutuários brasileiros já tenham utilizado esse tipo de instrumento.
O que diz a lei sobre o contrato de gaveta?
A Caixa Econômica Federal e demais agentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) consideram o contrato de gaveta irregular.
De acordo com o artigo 1º da Lei nº 8.004/1990, alterada pela Lei nº 10.150/2000, a transferência de direitos e obrigações de um financiamento imobiliário exige a anuência da instituição financeira, devendo ocorrer de forma simultânea à venda.
Ou seja: não é permitido transferir um imóvel financiado sem a participação do banco.
O entendimento do STJ sobre o contrato de gaveta
Apesar da vedação legal, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado uma posição mais flexível em situações específicas.
✔ Contrato quitado e fato consumado
O STJ já reconheceu que, quando o contrato de gaveta:
- Está consolidado no tempo
- Teve todas as parcelas do financiamento quitadas
Pode ser aplicado o princípio da teoria do fato consumado, impedindo a anulação da transferência por ausência de prejuízo ao agente financeiro (REsp 355.771).
✔ Regularização de contratos antigos
A Lei nº 10.150/2000 permitiu a regularização de contratos de gaveta firmados até 25 de outubro de 1996, desde que cumpridos os requisitos legais (REsp 721.232).Após essa data, a cessão sem a anuência do banco continua sendo vedada.
Pagamento da dívida para evitar leilão
Em outro entendimento relevante, o STJ decidiu que o terceiro adquirente de imóvel via contrato de gaveta pode:
- Quitar parcelas atrasadas do financiamento
- Evitar o leilão do imóvel
Isso porque ele é parte diretamente interessada na preservação do bem (REsp 61.619).
Importante: nesse caso, não se discutia a validade do contrato de gaveta, mas apenas o direito de pagar a dívida para evitar a perda do imóvel.
Revisão de cláusulas e o papel do FCVSO
FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) foi criado para cobrir saldo residual ao final do financiamento habitacional.
Contratos com cobertura do FCVS: permitem a substituição do devedor, mantendo as condições originais.
Contratos sem FCVS: a transferência depende da aprovação do banco e pode gerar novo contrato, com novas condições financeiras (REsp 1.171.845).
O STJ também reconhece que o cessionário é parte legítima para discutir cláusulas contratuais e débitos, inclusive judicialmente, quando há sub-rogação de direitos (REsp 627.424).
Vale a pena comprar imóvel com contrato de gaveta?
De forma objetiva: não é recomendável.
Diante de tantos riscos, o mais seguro é:
- Regularizar a transferência junto ao banco, sempre que possível
- Formalizar a compra por meio de escritura pública e registro em cartório
Contar com apoio jurídico especializado para reduzir riscos
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