A irregularidade imobiliária é um dos problemas estruturais mais antigos do Brasil e, ao mesmo tempo, um dos menos compreendidos pela população. Estimativas oficiais indicam que cerca de 50% dos imóveis urbanos do país apresentam algum tipo de irregularidade, sendo a mais comum a ausência de escritura pública e registro em cartório. Isso significa que milhões de famílias vivem, trabalham e investem em imóveis que, juridicamente, não existem.
Esse cenário atinge diretamente a economia, o planejamento urbano, o sistema financeiro e, principalmente, a vida das pessoas que ocupam esses imóveis há anos, muitas vezes por gerações sem a segurança jurídica da propriedade.
O que caracteriza um imóvel irregular?
Um imóvel é considerado irregular quando não possui escritura registrada ou quando seu registro não reflete a realidade atual, como alterações de área, construções não averbadas, mudanças de proprietários ou desmembramentos informais. Pela legislação brasileira, é o registro na matrícula do imóvel que garante a propriedade legal, e não apenas contratos particulares ou recibos de compra e venda.
Sem esse registro, o imóvel não pode ser plenamente comercializado, financiado ou utilizado como garantia em operações de crédito.
Um problema histórico e estrutural
A irregularidade fundiária urbana no Brasil não é recente. Ela se formou ao longo de séculos, impulsionada por uma ocupação desordenada do território, crescimento acelerado das cidades, falta de planejamento urbano e ausência de políticas públicas eficazes.
Durante décadas, loteamentos foram criados sem aprovação dos municípios, áreas públicas foram ocupadas irregularmente e imóveis foram vendidos sem que a documentação fosse concluída. Esse processo ocorreu tanto em áreas periféricas quanto em regiões valorizadas, mostrando que a informalidade imobiliária não distingue classes sociais.
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As principais causas da falta de escritura
Entre os fatores que contribuíram para esse cenário estão:
- Parcelamento irregular do solo urbano
- Falta de fiscalização do poder público
- Crescimento populacional acelerado
- Ausência de planejamento urbano
- Conflitos de competência entre entes públicos
- Alto custo da regularização para famílias de baixa renda
- Desinformação sobre a importância do registro imobiliário
Em muitos casos, os ocupantes acreditam que o tempo de posse garante automaticamente a propriedade, o que não é verdade sem o devido processo legal.
Impactos econômicos e sociais da irregularidade
A falta de regularização imobiliária gera prejuízos em diversas frentes:
- Perda de arrecadação pública, com redução de impostos como IPTU, ITBI e Imposto de Renda
- Restrição ao crédito, já que imóveis irregulares não podem ser usados como garantia
- Dificuldade de venda ou transferência, travando o mercado imobiliário
- Desvalorização patrimonial, mesmo em áreas bem localizadas
- Exclusão financeira, mantendo milhões de famílias fora do sistema bancário
Além disso, a informalidade contribui para o crescimento desordenado das cidades e para a precariedade da infraestrutura urbana.
Regularização fundiária: caminho para a inclusão econômica
A regularização fundiária urbana surge como uma solução para integrar esses imóveis à economia formal. Ao receber a escritura e o registro, o proprietário passa a ter segurança jurídica, acesso ao crédito, valorização do patrimônio e melhores condições de investimento.
Do ponto de vista coletivo, a regularização permite que o poder público planeje melhor as cidades, invista em infraestrutura e amplie a arrecadação, revertendo recursos em serviços essenciais como saúde, educação e mobilidade urbana.
Benefícios diretos da regularização do imóvel
A legalização de imóveis urbanos traz vantagens claras:
- Valorização imediata do imóvel
- Possibilidade de financiamento e empréstimos
- Segurança jurídica para compra, venda e herança
- Acesso a programas públicos e privados
- Estímulo à economia local
- Melhoria da infraestrutura urbana
A regularização também facilita a formalização de comércios e empreendimentos, impulsionando a geração de renda e empregos.
Um desafio coletivo
A regularização fundiária urbana não é um processo individual simples. Ela exige ação conjunta entre poder público, comunidade e profissionais especializados, além de planejamento e escala. Quanto maior o número de imóveis regularizados em conjunto, menor tende a ser o custo para cada proprietário.
Enfrentar a informalidade imobiliária é essencial para o desenvolvimento sustentável das cidades brasileiras e para a inclusão de milhões de famílias no sistema econômico formal.
O fato de metade dos imóveis urbanos no Brasil não possuir escritura revela um problema profundo, histórico e estrutural. Ao mesmo tempo, aponta para uma grande oportunidade: transformar imóveis irregulares em ativos legais, produtivos e valorizados.
A regularização fundiária não é apenas uma questão jurídica, mas um passo decisivo para fortalecer o mercado imobiliário, promover justiça social e impulsionar o crescimento econômico do país.
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