Mudanças recentes nas regras do ITCMD e do ITBI começam a produzir efeitos práticos no mercado imobiliário, a partir de 2026 e tendem a impactar heranças, doações e a compra e venda de imóveis. A combinação entre alterações na base de cálculo, definição mais clara de competências e maior cruzamento de dados promete um ambiente de fiscalização mais rigoroso em todo o país.
Além disso, o início do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) reforça a integração entre informações patrimoniais, tornando mais difícil a subavaliação de bens e o uso de brechas legais no planejamento sucessório e imobiliário.
Entenda o que é ITCMD e ITBI
O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre a transferência de bens por herança ou doação.
Já o ITBI é um imposto municipal, cobrado exclusivamente na transferência de imóveis entre pessoas vivas, como nas operações de compra e venda.
Embora sejam tributos distintos, as mudanças recentes caminham na mesma direção: maior padronização das regras e aumento do controle sobre os valores declarados.
O que mudou no ITCMD
A principal novidade é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados e no Distrito Federal. A partir de 2026, quanto maior o valor recebido por herança ou doação, maior será a alíquota aplicada, respeitando o teto nacional de 8%.
Outro ponto relevante é que o imposto passa a incidir sobre o valor de mercado dos bens, apurado na data do fato gerador (doação ou falecimento), e não mais sobre valores históricos ou contábeis. Isso vale para imóveis, aplicações financeiras, participações societárias e até bens mantidos no exterior.
A legislação também definiu com mais clareza qual estado tem o direito de cobrar o imposto. Para bens móveis, o ITCMD será devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador. No caso de imóveis, a cobrança continua sendo feita pelo estado onde o bem está localizado.
Essas mudanças reduzem práticas comuns no passado, como a escolha de estados com alíquotas menores para abertura de inventários ou a tentativa de afastar a tributação sobre ativos fora do país.
Bens no exterior e planejamento sucessório
A nova regra abre espaço para a cobrança de ITCMD sobre bens mantidos no exterior, inclusive estruturas como trusts, no momento em que os recursos forem disponibilizados ao beneficiário. No entanto, essa tributação ainda depende de regulamentação estadual e pode gerar debates sobre critérios de avaliação e competência de cobrança.
Por outro lado, permanecem fora do alcance do imposto alguns instrumentos específicos, como determinados planos de previdência privada, além de situações em que o herdeiro renuncia formalmente à herança.
As novas diretrizes do ITBI
No caso do ITBI, decisões judiciais recentes reforçaram dois pontos centrais. O primeiro é a base de cálculo, que deve ser o valor de mercado do imóvel declarado pelo contribuinte. Valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios não podem ser aplicados automaticamente.
Se o poder público municipal discordar do valor informado, deverá comprovar a subavaliação por meio de procedimento administrativo próprio.
O segundo ponto é o fato gerador do imposto. O ITBI só é devido após o registro da transferência da propriedade no cartório de imóveis. Etapas anteriores, como a assinatura da escritura, não geram, por si só, a obrigação tributária.
O que muda na prática para proprietários e compradores
O conjunto dessas medidas sinaliza um cenário de fiscalização mais integrada e técnica, com cruzamento de dados entre entes federativos e maior atenção à coerência entre registros, declarações fiscais e valores de mercado.
Para proprietários, compradores e herdeiros, o recado é claro: planejamento patrimonial e sucessório precisa ser revisto, e a documentação dos imóveis deve estar regular e alinhada à realidade econômica dos bens.
Embora as mudanças tragam mais previsibilidade jurídica, elas também exigem maior cuidado na avaliação dos patrimônios envolvidos, especialmente em operações imobiliárias e transmissões familiares. Em um ambiente mais transparente e digitalizado, a margem para improvisos tende a diminuir e a atenção aos detalhes passa a ser decisiva.
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