Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.
Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.
Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais — incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.
Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela vendedora.
Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).
Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da corretagem, e não ao contrário.
Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da própria vendedora.
Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.
Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores imobiliários.
Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo comprador.
A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da corretagem (vendedor).
Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.
Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.
Por: Jhonson Cardoso Guimarães Neves (advogado)
Fonte: Revista Consultor Jurídico
EXCELENTE ARTIGO E EVIDENTE FLAGANTE NO QUE TANGE ESTE ASSUNTO,POREM DEVO LEMBRAR AO ILUSTRE Dr. Jhonson Cardoso Guimarães Neves (advogado) QUE A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NESTE PAÍS É DIREITO EXCLUSIVO DO CORRETOR DE IMÓVEIS DEVIDAMENTE INSCRITO EM SEU CONSELHO DE CLASSE E OBVIAMENTE NO COFECI(CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS) E QUE FUNCIONÁRIOS DE CONSTRUTORAS E OU INCORPORADORAS ;NÃO ESTÃO APTOS E NEM AUTORIZADOS A FAZER ESTA INTERMEDIAÇÃO,POIS SERIA CARACTERIZADO EXERCICIO ILEGAL DE PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS(A NÃO SER QUE SEJAM) ,ASSIM COMO OS FUNCIONÁRIOS DOS ESCRITÓRIOS DE ADVOCACIA NÃO SÃO ADVOGADOS.
Samuel Silva Diniz(Corretor de Imóveis)
Funcionário da construtora ou incorporadora só pode atender e negociar com o cliente se tiver o creci e se assim o fizer tem que seguir a tabela de honorários.Se não tiver o creci esta exercendo a profissão ilegalmente e estará sujeito as penas da lei.
O corretor de imóveis é o único credenciado a intermediar a compra e venda de imóveis e para isso devera ser remunerado conforme tabela do Conselho regional dos corretores. Meu nome é Carvalho e sou gerente de vendas da BrasilBrokers em SP Creci:110949
KKK fala sério, isso é assim a trocentos anos e ninguém move uma palha. São todos tipo máfia.
PAGA QUEM CONTRATA, SIMPLES ASSIM.
materia inapropriada e que não agrega absolutamente nada ao profissional,,pois é gritante o teor de direcionamento que esse advogado faz.
1; a construtora coloca para a(s) imobiliaria(s) parceira(s) o empreendimento a ser comercializado a uma comissão entre 3 e 4 porcento, já incluso no preço final (vlr terreno, construção, encargos da empresa entre outras obrigações, comissões e publicidade);
2; a construtora disponibiliza espaço( plantão e escritorio) para busca de potenciais cliente, a imobiliaria coloca o corpo de vendas dela(corretores e estagiarios) com disponibilização para busca de clientes( ligação telefonica, panfletos, pontos de vendas, etc);
3; e mais importante, não obrigamos ninguém a entrar em um plantão, nem a comprar um imovel, como sugere esse advogado, pois o corretor de imoveis está lá para intermediar a transação imobiliaria, enfase em intermediação, pois recebemos comissão para isso, nosso “salario”.
4; o valor total da compra é composto do valor a ser informado a receita entre proprietarioe construtora e valor de prestação de serviço imobiliario, também a ser informado a receita.
5; exemplo para quem não entendeu:
entrei em um plantão e comprei um apto de R$ 100 mill, vlr total, li o contrato(quadro resumo), e consta que estou pagando a construtora um valor de R$ 96mil, para a imobiliaria, que esta prestando serviço a construtora tem o contrato de la ou recibo de pagamento a autonomos, no valor de R$ 4 mil, ao receber os contratos, quando chegar a epoca de fazer o IRRF, declaro tudo, e a construtora, a imobiliario e o corretor terão de fazer o mesmo.
Pergunto: onde está a ilegalidade dessa transação, e onde está a imposição (obrigar alguem a fazer algo que não quer)?
Não consegui entender qual é a vantagem que o comprador leva.
Imaginemos um imóvel com valor de R$ 500,000,00.
Se a construtora paga 6% de comissção à imobliaria e repassa esse valor ao comprador, este vai pagar de comissão R$ 30.000,00 e vai pagar de taxa de tranferencia Itbu + despesas de cartório + ou – 4% dando um total de R$ 18.800,00.
Caso a incorporadora venda o imóvel pelos mesmos R$ 500.000,00 e pague a comissão à imobiliária teremos R$ 500.000,00 de custo. A tranferencia será dos mesmos 4% dando um total de R$ 20,000,00 ou seja o cliente ainda paga a mais R$ 1.200,00. Voce acha que é vantajoso?
Dr. Johnson, sou corretor de imóveis de lançamentos.
Li atentamente seu artigo e posso lhe afirmar alguns fatos::
A profissão de corretor de imóveis é uma atividade legal, baseada em curso técnico e com homologação por órgão estadual, o CRECi. Portanto não é uma atividade desconhecida e ilegal.
Outro fato é o árduo trabalho e grandes investimentos para buscar pessoas interessadas em fazer a aquisição de imóveis na planta. Investimos tempo e muito dinheiro na captação de clientes. Este investimentos não é remunerado pela incorporadora.
O fato deste encargo ser cobrado diretamente do comprador tem mais a ver com a intensa carga tributaria que pesa sobre nossos ombros. Se a incorporadora tiver que receber esta quantia e repassa-lá para os corretores, ira incidir impostos pesado tornando o imóvel ainda mais caro e longe das possibilidades dos consumidores.
O mercado tende a se auto-regular e buscar alternativas para as reduções de custos e de impostos, especialmente aqueles que serão cobrados em duplicidade. Como diria minha mãe, “bom senso e água benta não fazem mal para mingúem.”.
ZIndependente de quem da o cheque para o corretor o valor do imovel será sempre o mesmo, o pagamento das comissões é apenas facilitado quando o cliente passa o cheque diretamente para o intermediador, as comissões estão sempre embutidas, independente do produto que esta sendo vendido, o consumidor final é o que paga tudo inclusive os impostos. Seguindo a premissa do artigo as empresas nao deveriam transferir os impostos para o valor final do produto, já que a mesma teria que arcar com esses custos, logo sempre que comprássemos um produto teríamos qe calcular o valor do imposto e entrar com ação de restituição. Esse artigo esta mal fundamentado.
Penso que, são situações como essa, que criaram a necessidade de 12 pessoas num juri…
Parece evidente que elas estão alí, justamente para decidirem qual o advogado menos ruim.
Concordo com o Gabriel. O artigo está mal fundamentado. Os custos com pagamentos de honorários imobiliários já estão inclusos no valor da venda e é obrigacão da imobiliária de, neste caso, dar o recibo de honorários a título de Intermediação Imobiliária ao comprador do imóvel. A venda dos apartamentos é feita através de uma imobiliária contratada, em alguns casos, com exclusividade, e é mais que óbvio que tem que haver um representante ou intermediador para que o negócio seja concretizado, ao contrário do que o doutor, ou CDC, diz. Desculpe o Dr. Jhonson Cardoso Guimarães Neves, porém penso que ele não é especializado em Direito Imobiliário. Aproveito para encorajar os advogados a se especializarem nessa área que é escassa de profissionais do direito e que é tão ascendente em nosso pais, se tornando assim, um grande nicho de mercado para os advogados. Leonardo Piassetta, corretor de imóveis autônomo em Florianópolis, Creci 19229 SC.
faço das palavras do colega Carvalho, gerente de vendas da BrasilBrokers em SP Creci:110949, as minhas… ignorância jurídica se faz com uma faculdade mal feita…
copio o descritivo de meu colega… ignorância jurídica isso…
Funcionário da construtora ou incorporadora só pode atender e negociar com o cliente se tiver o creci e se assim o fizer tem que seguir a tabela de honorários.Se não tiver o creci esta exercendo a profissão ilegalmente e estará sujeito as penas da lei.
O corretor de imóveis é o único credenciado a intermediar a compra e venda de imóveis e para isso devera ser remunerado conforme tabela do Conselho regional dos corretores. Meu nome é Carvalho e sou gerente de vendas da BrasilBrokers em SP Creci:110949
Fato é que tanto o consumidor quanto o incorporadorimobiliária não querer ter a responsabilidade do custeio de honorários.
Razão também ao Gabriel, e reforço Leonardo: “O artigo está mal fundamentado”.
Caso fique por responsabilidade legal das empresas de vendas os pagamentos de honorários, poderia criar vínculo com os contratantes e ter mais encargos.
Em contra-partida a legislação para a própria profissão do corretor não dá suporte suficiente para o mesmo. Pois apesar de ser o Perito em Transação Imobiliária, o Negócio em si não passar por ele com obrigatoriedade.
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