Eleição de Trump pode ser benéfica para investimento em imóveis nos EUA, diz consultor

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A eleição de Donald Trump para a Presidência dos Estados Unidos pegou de surpresa até mesmo quem votava nele. Mas o resultado, apesar do receio com o comportamento temperamental do candidato, deve ser benéfico para o mercado imobiliário americano e para os brasileiros que investem lá, avalia Pedro Barreto, presidente da Ativore Global Investments, empresa brasileira especializada em consultoria para investimento em imóveis para alugar no exterior.

Ele diz, porém, que a eleição de Trump provocou alguns adiamentos de negócios, até pela alta do dólar no Brasil. “Logo em seguida houve muita gente ligando e perguntando, interessadas, mas tem muita imprevisibilidade ainda sobre o novo governo”, diz.

Segundo ele, os parceiros comerciais da empresa, que gerem imóveis comerciais nos EUA ou cuidam de planejamento tributário, votaram em peso em Trump. “Dos 12 com quem falo, todos votaram”, diz Barreto, o que indica a preferência do setor pelo candidato republicano. Sobre os arroubos de Trump, a visão desses eleitores é que uma coisa é o que ele fez para se eleger. “Trump é um outsider, um novato, não é político, e atingiu a camada da população super insatisfeita, que perdeu o emprego com a globalização e radicalizou discurso”, afirma Barreto. Além disso, a imprensa americana atacou mais Trump, o que ajudou a criar uma imagem fortemente negativa.

Rejeição à intervenção do governo

Mas uma coisa mais lógica atraiu o eleitorado para Trump: o americano não gosta de governo. “É diferente daqui, o americano sabe que para cada dólar que vai para o governo, ele gasta 1,50, pois vai inventar maneiras de gastar mais”, afirma Barreto. “Por isso, eles detestam imposto e abominam a visão de que o Estado tem de ser pai de todo mundo, eles acham que o Estado não pode incomodar o negócio, e a visão é que o Trump, por ser empresário com foco no mercado imobiliário, vai ser melhor para a economia”, explica o executivo.

A expectativa é que Trump vai reduzir a carga tributária para quem faz negócio nos EUA e implementar ações para reativar economia. “Ele vai aumentar gastos e criar um ambiente benéfico, reduzindo impostos”.

Problemas com inflação

Os empresários ligados ao setor imobiliário, diz Barreto, acham que Trump vai ser um dinamizador da economia americana, mesmo que isso traga problemas, como já identificaram os mercados financeiros. “Reduzir impostos e aumentar gastos em infraestrutura vai criar aumento da inflação, vai aumentar juros e ter impacto na economia mundial”, admite Barreto. “Mas os americanos não estão preocupados com o protecionismo, eles olham para dentro dos EUA”, explica. “Talvez nós no Brasil venhamos a sofrer mais com o juro subindo nos EUA e mais dinheiro indo para lá.”

Inflação pode beneficiar imóveis

Barreto diz que seu negócio, de consultoria para compra de imóveis para locação e renda fora do Brasil, não deve ser afetada pela eleição de Trump. A Ativore tem negócios em Miami, Portugal e Inglaterra. A empresa identifica oportunidades e faz parceria com gestores locais de imóveis para tocar o negócio e cuidar da parte tributária. “”É um tipo de negócio que não sofre pois, se houver aumento da inflação, o aluguel também sobe e o imóvel, como ativo real, ganha valor”, diz. Outro efeito é que os juros devem subir, e os bancos vão elevar as taxas de financiamento hipotecário, tornando mais cara a compra de imóveis e incentivando mais o aluguel.

Procura por imóveis dobrou este ano

Segundo Barreto, neste ano, o número de transações da Ativore praticamente dobrou em relação a 2015, com 92% de crescimento. Foram 129 transações. Já o volume financeiro cresceu 70%. “Começamos em 2013 e já temos 100 clientes, brasileiros, distribuídos em 8 países”, diz.

Maior demanda por aluguel nos EUA

O mercado imobiliário dos EUA vem aquecido desde 2013, avalia Barreto, que diz que há uma grande oportunidade hoje para o investidor mais sofisticado no segmento imobiliário dos EUA. “Houve uma queda na chamada ‘home ownership rate’ (percentual de moradias próprias em relação ao total nos EUA), de 69,2% da população em 2004 para 63,7% em 2015”, diz Barreto. Considerando a população americana, de 250 milhões de habitantes, as pessoas que deixaram de ser donas de imóveis criaram demanda de 1,6 milhão por aluguel.

Sonho americano virou pesadelo

Os americanos, de 2008 para cá, depois da crise, perderam imóveis e ficaram com dívidas. “Antes, o sonho americano era ter um imóvel, mas não ter dinheiro, viviam endividados”, observa. “Agora, uma parte acha que financiamento imobiliário é como algema e estão cada vez mais preferindo alugar”, diz.

Geração Y endividada prefere alugar

Além disso, a chamada Geração Y está saindo da casa dos pais e casando cada vez mais tarde, e financiam os estudos também. Com isso, quando começam a vida, já têm uma carga de crédito grande e preferem alugar a entrar em uma nova dívida de longo prazo.

Rentabilidades em dólar

Barreto diz que a procura por aluguéis é alta nos EUA e a desocupação muito baixa. E isso leva a rentabilidades de 6,5% a 10% em dólar, líquidas, só com aluguel, sem contar a valorização do imóvel. “Mas procuramos buscar nichos, não vamos comprar imóveis em Nova York, ou Miami, que têm menor rentabilidade pelo preço mais alto das propriedades, vamos buscar mercados secundários fortes”, diz, citando cidades como Dallas, no Texas, Tampa, na Flórida, e mesmo Orlando, mas em áreas residenciais, não para temporada. “Há cidades grandes como Atlanta com forte crescimento demográfico e onde os preços dos imóveis são baratos em relação ao aluguel”, diz.

Imóveis de US$ 150 mil

A empresa procura bairros com boas escolas e imóveis individuais, com 3 ou 4 quartos em bons bairros com custo em torno de US$ 150 mil (R$ 500 mil) e 250 metros quadrados, que são alugados por US$ 1,5 mil (R$ 5 mil). Há também prédios com até 300 apartamentos. Todos são comprados como pequenas empresas, para evitar os custos com herança, já que o imposto na sucessão nos EUA é alto. “Reunimos um grupo de investidores que compram ou financiam com taxas de lá bem baixas e ganham com o aluguel”, diz.

Mínimo de US$ 200 mil

Para o investidor de varejo, o mínimo que faz sentido para um investimento desses é US$ 200 mil. É preciso, por exemplo, abrir uma empresa para investir nos EUA. “É barato, mas o custo de manter a empresa inviabiliza investimento menor que, US$ 200 mil”, explica . A empresa oferece suporte pós-aquisição, que inclui uma mesa de operações que atende cliente que não fala inglês. “Estruturamos tudo e contratamos administradores especializados em investidores profissionais, pois esse investidor não quer ter trabalho”, diz.

Imposto de herança de até 40%

No Brasil, a empresa de Barreto cuida da parte tributária. “É preciso fazer modelos de investimento que evitem a dupla tributação no Brasil e imposto de herança nos EUA, que fica entre 20% e 40% do que exceder US$ 60 mil se investir diretamente na física”, explica Barreto. A empresa faz ainda um balanço com um extrato das aplicações do cliente, com custos e rentabilidades e impostos. “Não somos corretores de imóveis, somos consultores, e também não buscamos investimentos pela valorização dos imóveis, que são mais arriscados, mas pelo fluxo de caixa”, diz.

Dólar assusta mais os novatos

Sobre o impacto da alta do dólar nesses investimentos, Barreto diz que essa é uma questão que faz parte do investimento. “O real não é uma moeda conversível e é fraca, sujeita a flutuar muito, e o cliente busca segurança”, diz. “No momento em que ele pega parte dos recursos e investe em moeda forte e ficar olhando a cotação ele fica louco”, explica.

Instabilidade aumenta procura

Por isso, é preciso que o investidor tenha em mente que a aplicação está em dólar, em moeda forte, mesmo que haja perdas momentâneas. “O investidor mais sofisticado vai comprando, já o menos, se assusta e para de comprar”, diz. Há, porém, momentos em que o movimento é o contrário, pois quando o dólar sobe, mais pessoas procuram se proteger investindo fora. A instabilidade política também aumenta a procura por investimento externo. “Com o impeachment e a instabilidade, o negócio explodiu”, afirma Barreto. “Depois, entrou o novo governo, e isso acalmou e reduziu um pouco”, diz. “Agora com Trump, estamos vendendo muito, mas ainda é difícil estabelecer uma tendência.”

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De 10% a 20% no exterior

Ele estima que, independentemente do cenário, porém, pelo menos 10% a 20% das reservas financeiras do investidor de médio porte devem ficar em outra moeda, e nesse percentual entram imóveis e outras alternativas no exterior.

Portugal, opção de imóvel de turismo

Em Portugal, há muita procura de brasileiros por imóveis para uso próprio, aproveitando o visto de residência dado pelo governo para quem investir mais de 500 euros. “Mas esse não é nosso perfil de cliente”, diz Barreto. A Ativore opera apartamentos de luxo nas regiões históricas de Lisboa e do Porto. “Compramos prédios degradados, reformamos em alto padrão e aproveitamos o forte turismo de Portugal”, diz. Lá, porém, é rentabilidade é mais baixa que nos EUA, 4,5% a 5% ao ano, por isso, 90% dos negócios está nos EUA. A Inglaterra tem menos negócios ainda, diz Barreto, especialmente depois que o país aprovou em plebiscito sua saída da União Europeia. “Depois da aprovação do Brexit, acabou, o pessoa ficou com medo”, diz.

Ameaças aos hispânicos

Ele não teme as ameaças de Trump sobre os imigrantes. Segundo ele, o público alvo dos empreendimentos são a classe média americana. “Mesmo que haja hispânicos, os operadores de locação têm processos de seleção que garantem que o inquilino tem emprego estável, é uma classe média legalizada”, diz. São em geral a classe B e C americana, gerentes de banco, professores, que pagam relativamente mais que as classes A e tem menos risco que as D. “São justamente esses que votaram no Trump, a classe média americana”.

Autor: Angelo Pavani

Fonte: Arena do Pavini

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